대출 규제·매물 잠김·입주 절벽 ‘3중고’

[도시경제채널 = 유덕부 기자] 서울 아파트시장이 매매가격 상승에 이어 전셋값마저 86주 연속 오르며 서민과 무주택 세입자들의 주거 부담을 가중시키고 있다. 이는 정부의 대출 규제와 실거주 강화 정책으로 집을 사기 어려워진 수요가 전세시장에 대거 유인된 데다 시중 전세 매물 가뭄과 향후 2년간의 입주 물량 절벽까지 겹치면서 전세난이 한층 심화되는 양상이다.

6일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 올해 9월 넷째 주(28일 기준) 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.16% 상승했다. 이는 지난해 2월 첫째 주 이후 86주 연속 상승한 것으로, 이 기간 누적 상승률은 12.17%에 달한다.

수도권 아파트 단지 전경. [사진=연합뉴스]

특히 올해 들어 강북권 중저가 아파트 밀집 지역의 오름세가 매섭다.

1월부터 누적 상승률이 10%를 돌파한 자치구는 성북구, 노원구, 강북구, 도봉구, 성동구 5곳이다. 이 가운데 성북구는 올해만 전셋값이 13.73% 뛰며 서울 25개 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 

반면 일부 고가 주택 밀집 지역은 상승세가 주춤하는 양극화 현상을 보이고 있다. 서초구 전셋값은 전주 대비 0.23% 하락했고, 강남구는 보합(0.00%)을 나타냈다. 올해 누적 변동률에서도 서초구는 -0.40%를 기록하며 서울 자치구 가운데 유일하게 내림세를 보였다.

이같은 전세 수요 쏠림 현상은 정부의 대출 규제가 한 몫을 거들었기 때문이다. 지난해 발표된 10·15 대책으로 규제지역 내 15억원 이하 주택의 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 제한됐다. 대출을 통한 매수가 어려워지자 매수 대기층이 전세시장에 머무르는 선택을 하게 된 것이다.

실거주 강화 정책에 따른 전세 매물 잠김 현상도 문제다. 정부가 실거주를 유도하고 다주택 보유를 어렵게 하면서 민간 임대차 공급 주체가 줄어들었다. 

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 지난 2일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만497건으로, 10·15 대책 발표 직전인 지난해 10월14일(2만3779건)과 비교해 13.8% 급감했고, 4월에는 1만5000건대로 떨어지기도 했다.

입주 물량 가뭄도 우려를 키운다. 한국부동산원과 부동산R114가 발표한 올해 하반기 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만8994가구에 달한다. 또 2027년 2만2428가구, 2028년 상반기 8246가구가 입주할 예정으로, 이는 부동산 플랫폼 아실이 추산한 서울의 연간 아파트 적정 수요량인 4만가구대에 크게 못 미치는 수준이다.

전셋값 상승은 매매가 대비 전세가 비율을 올려 매매 가격의 하락을 방어하고, 다시 매매가를 자극하는 악순환을 유발할 수 있다. 특히 전세시장이 매매시장보다 입주 물량의 영향을 직접적으로 받는 만큼 향후 수 년간 전셋값 상승 압력이 이어질 것이란 전망이 나온다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “정부 정책이 실거주를 유도하고 다주택 보유를 어렵게 만드는 구조라 임대차 공급 주체가 사라지고 있다”며 “임대 물량이 늘지 않는다면 수급 불균형이 계속될 수밖에 없고, 적어도 향후 1~2년은 전셋값 상승세가 지속될 가능성이 높다”라고 말했다.

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