노후 주거지를 새 아파트 단지로 만드는 방식으로, 서로 비슷해 보이지만 법적 근거와 사업 방식이 다릅니다. 2026년 현재 고금리, 공사비 상승으로 정비사업의 수익성 판단이 어느 때보다 중요해졌기 때문에 두 방식의 차이를 알아야 집을 매입할때 수익률을 기대할지 실거주 목적인지를 결정할 수 있습니다. 

구분	재개발 (Redevelopment)	재건축 (Reconstruction)
기반시설	열악 (도로, 상하수도 등)	양호 (단지 내 도로 등)
대상지역	단독/빌라 밀집 지역	노후 아파트/연립주택 단지
성격	공익사업 (공공성)	민간사업 (사익성)
조합원 자격	강제 가입(토지/건축물 소유자)	동의자만 가입
안전진단	필수아님	필수(D등급 이하)

가장 근본적인 차이는 기반시설의 노후도입니다. 재개발은 도로, 상하수도 등 기반시설이 열악한 지역을 통째로 바꾸는 사업이라 공공적 성격이 강해 세입자 이주비지원 등 공공의무가 따릅니다.
재건축은 도로나 공원 등 기반시설은 양호하지만, 아파트(건물) 자체가 낡아 새로 짓는 사업입니다. 이미 주거환경이 갖추어진 곳에 주택만 새로 짓기 때문에 민간 주택사업 성격이 짙어 기반시설 기부채납 비중이 상대적으로 적습니다. 따라서 재개발 사업은 안전진단을 받지 않아도 되지만, 재건축 사업은 아파트 등에 대한 안전진단을 받아야 합니다. 
조합원 자격에도 큰차이를 보입니다. 재개발은 사업구역 내 토지 또는 건축물 중 하나만 소유해도 원칙적으로 조합원이되는 ‘강제가입’ 방식입니다. 재건축은 건물과 토지를 동시에 소유해야 하며, 사업에 동의한 사람만 조합원이 될 수 있습니다. 미동의 시에는 현금청산 대상이 됩니다. 
재건축은 투기수요 억제를 위해 재개발보다 규제가 까다롭습니다. 특히 초과이익의 일부를 국가가 환수하는 재건축 초과이익 환수제와 조합원 지위 양도 제한 시기(재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후)가 달라 구입 시점을 신중히 결정해야 합니다.
따라서 재개발은 상대적으로 저렴한 주택을 매수하여 입주권을 얻는 투자가 가능하고 공공 기반시설을 국가가 지원하거나 개발이익을 비교적 자유롭게 누릴 수 있어 재건축보다 수익률이 높게 평가되기도 합니다. 
이 차이를 알아야 하는 이유는 투자수익률과 분담금 때문입니다. 2026년 부동산 시장에서는 분양가 상한제와 공사비 증액 이슈가 맞물려 있어, 내가 가진 매물이 향후 '추가 분담금'을 얼마나 낼지 예측하는 것이 필수입니다. 또한, 재개발 지역의 빌라를 살 것인지, 재건축 대상 아파트를 살 것인지에 따라 초기 자금 규모와 세금 혜택이 완전히 달라지기 때문입니다.
나는 투자자인가요 실거주자인가요?  

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