강남3구·용산 4개월, 신규 조정지역 6개월 …임차인 잔여계약기간 거주 보장

[도시경제채널 = 유주영 기자] 정부는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 예정대로 오는 5월 9일 종료한다고 12일 밝혔다. 이는 정책의 예측 가능성과 신뢰성을 확보하기 위한 조치로, 일몰 연장 없이 종료하되 국민 불편을 최소화하기 위한 보완책을 병행한다는 입장이다. 

재정경제부·국토교통부·금융위원회 등 관계부처가 합동으로 마련한 이번 방안은 제도 간 정합성을 높이고 매도 의지가 있는 다주택자에게 합리적 기회를 제공하는 데 초점을 맞췄다.

만희 재정경제부 세제실장과 윤덕기 금융위원회 거시금융팀장(왼쪽), 박준형 국토교통부 토지정책관(오른쪽)이 12일 정부세종청사에서 '다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 방안'에 대해 브리핑하고 있다. / 연합뉴스

중과세율과 적용 대상

현행 제도에 따르면 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 다주택자에게 기본세율에 추가 중과세율이 부과된다. 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 적용된다. 다만 2년 이상 보유한 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하면 중과가 유예된다. 현재 서울 25개 구와 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 지정돼 있다.

기존 조정대상지역(4개월) 및 신규대상지역(6개월) 보완 내용

서울 강남·서초·송파·용산 등 기존 조정대상지역은 5월 9일 이전 매매계약 체결 후 계약일로부터 4개월 내 양도하면 중과세가 면제된다. 계약금 지급 사실이 증빙돼야 하며, 토지거래허가 대상 주택은 허가일로부터 4개월 내 입주해야 한다. 이는 기존 규정과 동일하나 계약일 기준을 명확히 하여 혼선을 줄였다.

2025년 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역은 기존보다 완화된 규정을 적용받는다. 계약일로부터 6개월 내 양도하면 중과세가 면제되며, 매수자는 토지거래허가일로부터 6개월 내 입주해야 한다. 이는 신규 지정으로 갑작스럽게 중과 대상이 된 점을 감안해 기존 지역보다 2개월의 추가 유예기간을 부여한 것이다.

임대 중인 주택은 계약 만료시까지 실거주 의무 유예

정부는 임대 중인 주택의 매도를 원활히 하기 위해 토지거래허가제도의 실거주 의무를 완화했다. 발표일(2026.2.12.) 기준 체결된 임대차계약의 최초 종료일까지 실거주 의무를 유예하며, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 입주해야 한다. 또한 주택담보대출 전입신고 의무도 “대출 실행일로부터 6개월” 또는 “임대차계약 종료일로부터 1개월” 중 더 늦은 시점까지 유예된다. 단, 이는 다주택자가 무주택자에게 매도하는 경우에 한정된다.

제도 시행 일정

보완조치를 반영한 「소득세법 시행령」과 「부동산거래신고법 시행령」 개정안은 2026년 2월 13일 입법예고 후 2월 내 공포·시행을 목표로 한다. 이는 시장 혼란을 최소화하고 매도·매수자 모두에게 명확한 기준을 제공하기 위한 것이다.

Q&A “가계약‧사전약정X, 무주택자 여부는 허가 신청일 기준”

정부는 보도자료에 Q&A를 포함해 구체적 사례를 설명했다. 예컨대 가계약이나 사전 약정은 계약으로 인정되지 않으며, 반드시 계약금 지급 사실이 증빙돼야 한다. 또한 신규 지정 지역의 경우 잔여 임차기간이 6개월 미만이라도 무주택자 제한은 적용되지 않는다.

무주택자 여부는 허가 신청일 기준으로 판단한다. 전입신고 의무 유예는 대출 신청일 기준이다. 또한 매도인이 1주택자인 경우에는 이번 유예 조치가 적용되지 않는다. 전세대출 규제와 관련해, 세입자가 거주 중인 아파트를 매수하면 잔여 임대차기간 동안은 전세대출 회수가 유예된다.

다주택자 양도세 중과 배제 적용 관련 토지거래허가구역 내 조정대상지역별 부동산 거래절차. / 재정경제부

정부의 이번 발표는 다주택자 양도세 중과 유예 종료라는 큰 틀을 유지하면서도, 시장 혼란을 줄이고 임차인 보호를 강화하는 방향으로 설계됐다. 특히 신규 지정 지역과 임대 중인 주택에 대한 유예 조치는 매도·매수자 모두에게 현실적 선택지를 제공한다. 정부는 이를 통해 정책 신뢰성을 확보하고, 동시에 주택시장 안정과 실수요자 보호라는 두 가지 목표를 달성하려 한다.

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