국토부 실거래 자료 분석…15억 이하 비중 85%·평균가 10억 원으로 하락

[도시경제채널 = 이소정 기자] 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 비강남권 중저가 아파트 거래가 늘며 서울 평균 매매가가 하락세를 보이는 가운데, 정부의 토허 신청 기준 확대 발표 이후에도 매물 증가는 단기에 그쳤다.

이해를 돕기 위해 AI로 제작된 이미지

국토교통부 실거래가 신고 자료(계약일 기준) 분석 결과, 서울 아파트 매매는 1월 5천361건에서 2월 5천705건으로 늘었다. 3월 계약분은 4월 11일 현재 4천437건이 신고됐다. 신고 기한이 4월 말까지 남아 있음을 고려하면 3월 전체 거래량은 2월을 웃돌 것으로 시장은 보고 있다.

거래 증가가 집중된 지역은 비강남이다. 중구와 중랑구는 신고 기한이 남은 상태에서도 3월 거래 신고 건수가 이미 2월 전체를 넘어섰다. 도봉구(98.5%), 금천구(95.9%), 서대문구(90.4%), 노원구(84.4%), 관악구(83.0%) 등 이른바 '노도강'·'금관구' 지역이 이 흐름을 주도했다. 반면 용산구(51.1%), 광진구(54.5%), 서초구(56.5%) 등은 여전히 전월의 절반 수준에 머물렀다.

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가격대별로 보면 15억 원 이하 거래 비중이 1월 79.0%에서 3월 85.4%로 높아졌고, 25억 원 초과는 같은 기간 6.0%에서 3.6%로 줄었다. 15억~25억 원 구간도 1월 15.0%에서 3월 11.0%로 감소했다. 주택담보대출 한도가 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억~25억 원은 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 단계적으로 줄어드는 대출 규제 구조가 거래 분포에 그대로 반영된 것이다. 이 기간 서울 아파트 평균 매매가는 1월 11억7천416만 원에서 2월 11억2천23만 원, 3월 10억767만 원으로 내려왔다. 4월 현재 집계된 평균가는 9억7천184만 원으로 10억 원 선을 밑돈다.

강남권의 경우 급매 위주 거래에 따라 거래 단가가 크게 낮아졌다. 강남구 평균 매매가는 2월 26억4천337만 원에서 3월 21억7천350만 원으로, 서초구는 2월 27억6천314만 원에서 3월 21억3천160만 원으로 하락했다. 송파구 잠실엘스 전용 84.8㎡는 2월 초 35억 원에서 4월 31억 원대 급매가 신고됐고, 헬리오시티 전용 84.99㎡도 2월 말 30억 원에서 3월 27억5천만 원으로 거래됐다. 비강남권은 양상이 달랐다. 노원구 상계 주공11단지 전용 68.8㎡는 3월 거래가가 7억7천만 원으로 오히려 2월(7억6천만 원)보다 올랐다. 인근 공인중개사는 "강북은 싸다는 인식이 있어 급매가 나와도 가격이 크게 밀리지 않는다"고 전했다.

재정경제부·국토교통부·금융위원회는 4월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 적용 기준을 '매매계약 체결'에서 '토지거래허가 신청'으로 앞당기는 보완 방안을 발표했다. 허가 심사에 통상 15영업일이 소요되는 점이 반영됐다. 5월 9일까지 신청을 마치면 이후 허가와 계약 체결을 거쳐 강남3구·용산구는 4개월, 신규 지정 조정대상지역은 6개월 내 양도 시 중과세가 면제된다.

그러나 시장의 반응은 제한적이었다. 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 정부 발표 직후인 4월 8일 7만7천건으로 늘었다가 4월 11일에는 7만6천498건으로 사흘 연속 줄었다. 이미 매도나 증여로 방향을 정한 다주택자가 상당수인 데다, 고가 단지에는 대출 규제와 보유세 부담이 매수 진입을 막고 있어서다. 잠실 일대 한 공인중개사무소 대표는 "이후 시장 흐름은 지방선거 이후 보유세 개편안 방향에 따라 달라질 것"이라고 내다봤다.

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