상가건물 임대차보호법 9조 2항 근거…1·2심 파기환송

[도시경제채널 = 최강호 기자] 상가 임대차 계약이 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임대차 관계가 유지되는 것으로 간주되므로, 그 사이 건물 소유권이 바뀌면 새 주인이 반환 의무를 진다는 대법원 판단이 나왔다.

이해를 돕기위해 AI로 제작된 이미지

임대차 기간이 만료된 뒤 보증금을 받지 못한 상황에서 상가 건물이 제3자에게 양도됐을 때 새 소유자가 보증금을 돌려줘야 하는지를 둘러싼 법적 다툼에서 대법원이 의무가 있다는 결론을 내렸다.

대법원 3부(주심 이흥구 대법관)는 9일 A씨가 서울의 한 주택재건축정비사업조합을 상대로 임대차보증금을 돌려달라며 낸 소송에서 원고 패소 판결을 내린 원심 일부를 파기하고 서울중앙지법으로 사건을 돌려보냈다.

A씨는 2017년 6월 서초구의 정비구역 내 상가건물을 소유자 B씨로부터 임차했다. 임대차 기간은 2021년 12월까지였다. 문제는 정비구역 재건축조합이 2018년 12월 관리처분계획 인가를 받은 뒤 B씨로부터 해당 건물 소유권을 넘겨받으면서 발생했다. 조합은 2022년 1월 소유권 이전 등기를 마치고 같은 해 4월 인도 집행을 완료했다.

A씨는 B씨에게서 보증금을 돌려받지 못하자 새 소유자인 조합을 상대로 반환 소송과 함께 권리금·영업손실 배상을 청구했다. 1·2심은 기간 만료로 임대차가 종료된 이후 소유권을 취득한 자는 임대인 지위를 승계하지 않는다며 청구를 기각했다.

대법원 전경

대법원은 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항의 '임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다'는 규정을 근거로 원심을 뒤집었다. 대법원은 "대항력 있는 상가 임대차가 종료된 상태에서 부동산이 양도될 경우 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다"고 설명했다. 양수인은 보증금 반환 채무를 면책적으로 인수하며, 양도인은 해당 채무에서 벗어난다는 취지다.

다만 권리금 회수 방해와 영업이익 상당 손해배상 청구에 대해서는 "임대차계약은 2021년 12월 기간 만료로 종료됐다"는 원심 판단이 맞다고 보고 A씨의 상고를 기각했다.

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