부동산 전문가들 "10.15대책 시장 왜곡‧서민주거 불안 초래” 성토
윤문용 기자
news@dokyungch.com | 2026-01-15 15:34:06
[도시경제채널 = 윤문용 기자] 15일 국회의원회관에서 열린 국민의힘 나경원 의원(서울 동작을)이 주최한 ‘부동산 대출·거래 규제 재앙, 누구를 위한 정책인가?’ 토론회 에서는 정부의 10.15부동산 대책에 대한 성토의 장었다고 해도 과언이 아니다.
토론회에서 토론자로 나선 심교언 건국대 교수, 고종완 부동산자산관리연구원장, 김학렬 스마트튜브 소장은 입을 모아 10.15 부동산 대책 이후의 시장 혼란과 규제 부작용을 강도 높게 지적했다. 세 전문가 모두 “수요 억제 일변도의 정책은 시장을 왜곡하고 서민 주거 불안을 심화시킨다”며 공급 정상화와 제도 개선을 촉구했다.
심교언 교수 “토지거래허가제, 효과 없고 피해만 키워”
심교언 교수는 “10.15 대책은 사실상 비상계엄 수준의 규제”라며 “토지거래허가제는 원래 신도시 투기 방지용이었지만 서울 전역으로 확대되면서 국민 재산권을 침해하고 있다”고 비판했다. 그는 “구청이 가족 수를 근거로 거래 허가 여부를 판단하는 사례까지 있었는데 이는 국가가 주거 면적을 통제하는 듯한 위험한 신호”라고 지적했다.
또한 그는 “토지거래허가제 시행 이후 거래량은 급감했지만 최고가 아파트는 오히려 가격이 치솟고 월세는 19년 만에 최고치를 기록했다”며 “효과는 거의 없고 부작용만 키우는 제도”라고 강조했다. 심 교수는 “공급 부족이 문제의 근본 원인인데 가격이 오르면 공급을 늘려야 하는 정상적 구조 대신 규제로 공급까지 줄이는 비정상적 상황이 이어지고 있다”고 말했다.
고종완 원장 “시장 실패보다 정책 실패가 더 위험”
고종완 원장은 “토지거래허가제는 단기적으로 거래량 억제 효과는 있지만 중장기적으로 집값 안정 효과는 미미하다”며 “오히려 비규제 지역으로 수요가 이동해 풍선효과를 키우고 있다”고 지적했다. 그는 “청년층은 월세 부담이 급증해 주거비가 15% 이상 늘었고, 이는 사회적 불안을 키우는 요인”이라고 설명했다.
그는 또 “공사비 급등과 PF(프로젝트 파이낸싱) 문제 해결 없이는 재건축·재개발 사업이 가동될 수 없다”며 “재건축 부담금 폐지, 자재 비축 제도 도입, 공공임대 확대 등 현실적 대책이 필요하다”고 제안했다. 고 원장은 “정책의 실패가 시장 실패보다 더 위험하다”며 “규제와 해제의 반복이 아니라 일관된 공급 확대 전략이 필요하다”고 강조했다.
김학렬 소장 “분양가 상한제가 서울 주택 문제 악화”
김학렬 소장은 “서울은 공급이 절대적으로 부족한 상황인데 분양가 상한제가 문제를 악화시키고 있다”며 “래미안 원베일리 아파트가 20억에 분양됐지만 실제 거래가는 72억에 달한다. 이런 왜곡된 제도가 집값을 잡을 수 없고 공급도 막는다”고 말했다. 그는 “차라리 비싸게 분양해 세금을 더 걷고 그 재원으로 공공주택을 늘리는 것이 효과적”이라고 주장했다.
또한 그는 “청년·신혼부부가 이사를 가고 싶어도 대출 규제로 막혀 있다”며 “확실한 담보가 있는 주택담보대출은 규제하면서 담보 없는 대출은 늘리는 정책은 모순”이라고 지적했다. 김 소장은 “국토교통부의 주거실태조사 결과만 반영해도 해법이 나온다. 국민이 원하는 것은 내 집 마련과 대출 확대인데 정부는 거꾸로 가고 있다”고 강조했다.
세 전문가의 발언은 공통적으로 “수요 억제책만 반복하는 현행 정책은 시장을 왜곡하고 서민 주거 불안을 심화시킨다”는 점을 지적했다. 심교언 교수는 규제의 무용성을, 고종완 원장은 정책 실패의 위험성을, 김학렬 소장은 분양가 상한제와 대출 규제의 모순을 각각 강조하며 공급 정상화와 제도 개선을 촉구했다. 결론적으로 전문가들은 “서울과 수도권의 주택 공급 정상화는 규제 해소 없이는 불가능하다”라며, 정부와 국회가 규제 완화라는 실질적 대책 마련에 나설 것을 한 목소리로 요구했다.
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