국토부, 규제 시한 내년 8월25일까지 재가동
강남 갭투자 잡았지만, 중저가 ‘풍선효과’ 한계

[도시경제채널 = 유덕부 기자] 정부가 ‘외국인 토지거래허가제’를 1년 더 연장하고, 규제 지역을 국가 안보 및 해안 핵심 지역으로 대폭 확대한다. 

26일 국토교통부에 따르면, 이날부터 외국인 토허제 조치를 재가동하고, 기한은 내년 8월25일까지 1년 더 연장한다고 밝혔다.

서울시내 아파트 단지 전경. [사진=연합뉴스]

지정 구역은 서울 전역과 경기 23개 시·군, 인천 9개 자치구 등 수도권 주요 지역은 그대로 유지되고, 서해안·남해안 일대 섬(도서) 지역 353곳과 국방·안보상 주요 지역까지 규제 범위가 대폭 확대됐다.

이는 최근 외국인이 국경·해안 인접 섬이나 군사시설 인근의 토지와 부동산을 집중 매수하는 사례가 증가함에 따라 국가 안보 및 국토 관리 차원의 조치다. 

지난 1년간 ‘외국인 토허제’의 가장 큰 성과는 서울 강남과 서초 등 초고가 주택 밀집 지역에서 나타났다. 

법원 등기정보광장의 매매에 의한 소유권이전등기 신청 현황 데이터를 보면, 토허제 시행 이후 1년(2025년 8월~2026년 7월) 동안 외국인의 서울 집합건물(아파트·다세대·연립·오피스텔) 매수 건수는 총 1789건으로 집계됐다. 이는 전년 동기(1949건) 대비 약 8.2% 하락한 수치다. 

서울 25개 자치구 가운데 72%에 해당하는 18개 자치구에서 외국인 매수 건수가 줄어든 것으로 확인됐다.

지역별로는 마포구(-46.6%)와 강남구(-20.3%), 서초구(-4.4%)의 매수 건수가 크게 감소했다. 갭투자가 차단되고 고가 주택 보유에 따른 종합부동산세 및 양도소득세 부담이 가중된 점이 주요 원인으로 꼽힌다.

국적별로는 중국인의 매수 건수는 전년 868건에서 749건으로 13.7% 줄었고, 미국인도 4.9% 감소했다. 

반면 비강남권에서는 외국인 매수세가 오히려 급증했다. 종로구의 경우 매수 건수가 전년 대비 92.7% 급증해 가장 높은 증가율을 기록했고, 강북구(+47.1%), 양천구(+27.0%), 송파구(+20.9%), 용산구(+9.8%) 등에서도 매수세가 크게 올랐다. 강남권 규제 강화에 따른 ‘풍선효과’가 현실화된 셈이다.

구로구는 지난달 서울 자치구 가운데 외국인 부동산 소유권이전등기 매매 신청 건수 1위를 기록했다. 구로구의 경우 등록외국인 및 외국국적동포 인구가 5만명을 웃도는 등 실거주 기반이 단단해 토허제의 실거주 의무 규제를 자연스럽게 충족하며 매수세가 지속되는 것으로 풀이된다.

외국인의 주택 거래 가운데 81%는 6억원 이하 주택으로, 이들 역시 세금 부담을 피해 ‘덜 똘똘한 한채’를 선호한 것으로 나타났다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “외국인은 실거주 여부를 확인하기 어렵고, 각종 해외 금융 서비스를 통해 국내 주택자금을 마련하는 것을 통제할 방법이 없다”며 “외국인의 거래 절차에서 실효성있는 차등 제재 장치가 마련될 필요가 있다”라고 말했다.

[ⓒ 도시경제채널. 무단전재-재배포 금지]