공사비·금융비용·시세 상승 삼중 압박…4년 새 분양가 7억원 가까이 껑충

[도시경제채널 = 김학영 기자] 서울 비강남권 아파트 국민평형(전용 84㎡) 분양가가 20억원을 눈앞에 두고 있다. 강북 핵심 재개발지인 장위뉴타운 신규 단지의 국평 분양가가 17억원 안팎으로 거론되며 불과 4년 만에 약 7억원 가까이 뛰었다.

서울의 전경 / 도시경제채널DB

27일 관련 업계에 따르면 다음 달 서울 성북구 장위10구역에서 분양을 앞둔 '장위푸르지오마크원'의 전용 84㎡ 분양가는 16억원대 중후반에서 17억원 안팎 수준으로 거론되고 있다. 대우건설이 공급하는 이 단지는 총 1931가구 중 1031가구가 일반분양이며, 지하철 6호선 돌곶이역 역세권에 위치한다.

장위뉴타운 분양가 상승세는 가파르다. 2022년 분양된 '장위자이 레디언트'의 국평 분양가는 9억~10억원 수준이었으나, 입주 당시 시세는 13억~14억원으로 분양가 대비 3억원 이상 올랐다.

이후 2024년 분양한 '장위 푸르지오 라디우스 파크'는 국평 분양가가 11억원 후반~12억원 초반대로 뛰었고, 이번 장위10구역까지 포함하면 4년 새 10억원에서 17억원대로 높아진 셈이다.

비강남권 전반에서도 같은 흐름이 확인된다. 이달 분양한 강서구 '래미안 엘라비네'와 영등포구 '더샵 프리엘라'의 전용 84㎡ 최고 분양가는 각각 18억4000만원대, 17억9000만원대다.

발코니 확장·시스템에어컨 등 옵션 비용을 더하면 실질 분양가는 19억원 안팎에 이른다. 15억원 초과 주택에 적용되는 취득세율(3%)까지 감안하면 5000만~6000만원이 추가돼 총 필요 자금은 19억원대 중후반으로 높아진다.

분양가 상승의 1차 원인은 공사비다. 철근·시멘트 등 원자재 가격과 인건비 상승이 누적된 데다 금리 상승에 따른 금융비용 증가까지 더해지며 사업비 전반이 높아졌다.

남혁우 우리은행 부동산연구위원은 "이전의 원자재 가격 상승분과 우크라이나 전쟁 장기화 영향이 최근 분양가에 본격 반영되고 있다"며 "분양가 상승이 구조적으로 이어지는 '뉴노멀' 국면이 시작됐다"고 분석했다.

인근 시세 상승도 분양가를 끌어올리는 요인이다. 장위자이 레디언트 일부 매물 호가는 이미 16억원을 넘어섰고, 광운대역세권 등 주요 입지의 국평 호가도 17억~18억원대에 형성되고 있다.

높은 분양가에도 수요는 견조하다. 래미안 엘라비네와 더샵 프리엘라는 고분양가 논란에도 전용 84㎡ 기준 청약 경쟁률이 두 자릿수를 기록하며 흥행에 성공했다.

윤수민 NH농협은행 부동산 수석위원은 "현재는 높은 분양가 수준에도 수요가 유지되고 있다"며 "분양가가 하락한 사례는 거의 없고 결국 상승 속도의 문제"라고 말했다.

향후 시장에서는 자금력에 따른 양극화가 심화할 것이라는 전망도 나온다. 대출 규제로 현금 동원력이 핵심인 만큼, 비강남권에서는 중소형 평형 중심으로 수요가 쏠릴 수 있다는 분석이다.

업계 관계자는 "과거 고분양가로 평가받던 단지가 몇 년 뒤 기준 가격이 되는 흐름이 반복되고 있다"며 "서울 분양시장에서 '오늘이 가장 싸다'는 인식이 점차 확산하고 있다"고 전했다.

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