압도적 커뮤니티·고급화로 은평구 ‘대장주’ 자리매김
‘도심 공공주택 복합사업 1호’…10월 이주·2028년 착공

[도시경제채널 = 박준범 기자] 최근 서울지역 주택 공급 확대가 화두로 떠오른 가운데, 약 3500세대 매머드급 단지로 탈바꿈을 앞둔 지역이 있다. 바로 ‘증산4구역’이다. 

지난해 12월 DL이앤씨·삼성물산 컨소시엄을 시공사로 선정한 증산4구역은 일반적 조합 방식이 아닌 ‘도심 공공주택 복합사업 1호’ 사업지로 큰 관심을 받았던 단지다. ‘공공’ 딱지가 붙은 3500세대 매머드급 단지가 어떻게 변화할지, 또 현재 상황은 어떤지 박홍대 주민대표회의 위원장을 만나 답을 들어봤다.

박홍대 증산4구역 주민대표회의 위원장. [사진=도시경제채널]

Q. 수색·증산 뉴타운 내에서 증산4구역만이 가진 입지적 특장점이나 자랑하고 싶은 매력은 무엇인가.

A. 증산4구역은 은평구에 소재하고 있지만, 사실상 DMC의 배후 주거단지다. 약 100만평이 넘는 월드컵공원을 옆에 두고 있고, 반홍산과 한강의 샛강인 불광천을 사이에 두고 있다. 또 증산역이 단지와 바로 연결될 예정으로, 디지털미디어시티역과 새절역, GTX-A가 예정된 연신내역도 인접해 대중교통 접근성이 우수하고 강변북로와 올림픽대로를 이용할 수 있는 교통 요지다.

Q. 일몰제 적용으로 인한 정비구역 해제와 역세권 시프트 재도전 무산 등 숱한 우여곡절을 겪었다. 이후 도심 공공주택 복합사업으로 다시 진행됐는데, 정비사업을 포기하지 않은 열정과 동력은 무엇인가.

A. 증산4구역 같은 경우에는 재정비 촉진지구를 2003년부터 시작해 2019년 6월20일 해제될 때까지 약 20년 가까이 재개발을 추진했다. 다만, 당시에는 조합 설립 조건을 충족하지 못해 일몰제로 인해 해제됐고, 이후 역세권 공공임대주택(시프트) 사업을 진행했는데, 이 또한 서울시 운영 기준 변경으로 무산돼 결국 도심 공공주택 복합사업을 추진하게 됐다.

이처럼 고난의 연속에도 포기하지 않을 수 있었던 원동력은 ‘주민들의 간절함’이다. 특히 증산4구역을 제외한 수색·증산 재정비 촉진지구의 다른 구역들은 성공한 반면 우리 구역만 남아있어 주민들이 더욱 간절했고 부러워 했다. 이런 것들이 사업 추진에 힘을 더한 것 같다.

Q. 증산4구역은 도심 공공주택 복합사업 후보지 가운데 1호 사업지다. 그 만큼 각계각층의 이목이 쏠릴 텐데, 선도 단지로서 현장에서 체감하는 바가 있는가.

A. 정말 크게 체감한다. 태어나서 지금처럼 관심받고 세상의 중심이 되어본 적이 없는 것 같다. 사업 초기에는 증산4구역이 사업을 주도했는데, 토지 등 소유자가 1850여명 가까이 되고 전체 면적이 약 20만㎡가 되는 큰 구역임에도 불구하고 30여일 만에 지구 지정 동의서를 모두 받아냈다.

사업에 속도가 붙자 국토부에서 지원을 많이 해줬다. 당시에 대통령, 국토부 장관, 국토부 담당 서기관을 거쳐 나와 이어지는 핫라인이 형성될 정도였다. 2021년 6월에는 국토부 장관과 LH 사장 등이 사무실을 방문해 ‘명품 아파트’를 약속하기도 했다.

Q. 도심 공공주택 복합사업 1호 사업의 장·단점과 사업을 택한 이유는 무엇인가.

A. 장점도 공공이 주도하는 것이고, 단점도 공공이 주도하는 것이다. 공공이 주도하는 사업의 가장 큰 장점은 신속성과 안정성이다. 통합심의를 통해 신속하게 사업이 추진될 수 있고, 일단 후보지로 선정되고 나면 특별한 이유가 없는 한 중단되지 않는다.

다만, 공공이 주도하다 보니 정권 교체 시 영향을 받는다. 2021년 3월 후보지 지정에 이어 그해 9월 지구 지정이 될 정도로 사업이 빠르게 진행됐는데, 2022년 3월 대선 이후로 사업이 축소돼 약 2년 정도 지연됐었다.

사업을 택한 이유는 당시에는 이 사업 외에 추진할 수 있는 사업이 없었기 때문이다. 재정비 촉진 지구는 불가능했고, 공공임대주택 사업 또한 서울시에서 운영 규정을 바꾸면서 못하게 됐다. 이후 단독주택 재건축과 공공재개발을 염두했는데, 단독주택 재건축은 폐지됐고, 공공재개발 구역 지정 또한 조건 충족이 불가능했다.

이후 2021년 2·4대책을 통해 ‘3080+ 도심 공공주택 복합 사업’이 발표돼 사실상 해당 사업 말고는 선택지가 없었다. 돌이켜보면 조건이 굉장히 좋았다. 구역 지정 조건도 완화됐고, 통합 심의를 통한 사업 기간 단축 방안도 마련됐다. 기부채납의 임대주택 또한 10% 정도로 낮춰졌고, 용적률은 300%로 올리며 사실상 ‘최고의 혜택’을 받았다.

주민대표회의 사무실 내부에 게시된 증산4구역(디아투스 원) 투시도와 조감도. [사진=도시경제채널]

Q. ‘공공’ 딱지가 붙은 만큼 고급화되기는 어려울 것이라는 우려가 있다.

A. 우리 구역에는 전혀 맞지 않는 이야기다. 증산4구역 마감재는 ‘최고’를 지향하고 있고, 또 그렇게 되고 있다. 사업 진행 전 대한민국 최고라는 곳은 다 답사를 했는데, 입지는 강남이 좋을 수 있지만 마감재는 우리가 좋다. 커뮤니티도 세대당 부대 복리시설 2.6평의 ‘압도적’ 규모를 자랑한다. 강남이 약 1.5평 정도 되고, 법령상으로는 0.9평이 기준이다. 거기에 비하면 우리는 ‘전국 최대 규모’의 부대 복리시설 면적을 확보했다.

이처럼 규모가 큰 만큼 단지 내 커뮤니티 또한 하이엔드급이다. 국내 최초로 아파트 실내에 국제 규격 테니스 코트가 2.5면 들어온다. 골프 연습장의 경우 GDR이 30면, 어프로치 연습장 25m짜리가 10면 들어오고, 실내 벙커 연습장과 퍼팅장, 스크린 골프 연습장이 5개 정도가 조성된다.

또 배드민턴도 국제 규격으로 2면 들어오고 ▲스쿼시 ▲탁구 ▲스크린 야구 ▲스크린 파크볼 ▲영화관 ▲어린이용 물놀이터 ▲사우나 ▲헬스 ▲조·중식 카페테리아 ▲필라테스 등이 조성된다. 음식물 쓰레기와 일반 쓰레기 집하 시설은 지하화를 통해 지상은 조경으로만 채워진다. 

상가로는 메디컬 센터와 에듀 파크 유치를 목표로 설계 중이고, 기부채납을 통해 건립되는 복합 스포츠 센터에는 인라인 스케이트장과 풋살장, 볼링장이 포함돼 있다. 아울러 구역 가장자리에 8레인 수영장을 유치해 사실상 스포츠시설은 모두 확보했다. 

Q. 증산4구역은 일반인이 매입 등을 통해 들어 올 수 있나.

A. 2028년 분양 계약 체결이 예정돼 있는데, 이후 무주택자에 한해 매입을 통해 소유권을 받을 수 있다. 

Q. 최근 정부의 주택 공급 확대 기조가 뚜렷한데, 도심 주택복합사업에서도 이러한 정책적 지원이 늘어났다고 체감하는가.

A. 요즘 조금씩 나타나고 있다. 국토부에서 저층 주거지의 용적률을 늘렸는데, 과도한 혜택이라는 목소리 때문에 서울시에서 막고 있었지만 최근 용적률 상향을 인정하는 분위기다. 또 최근 ‘조세특례법’도 신설되는 분위기다. 이를 통해 현물 보상 분양권이라는 것도 만드는 듯하다.

Q. 은평구 일대가 정비사업의 흐름에 올라탄 듯하다. 은평구에서 사업을 추진 중인 위원장으로서 체감되는 부분이 있는가.

A. 김미경 구청장이 많이 도와주고 있다. 처음 역세권 시프트가 무산됐을 때도 구청장이 서울시청에 들어가서 “증산은 해야 된다” “꼭 재개발하게 해달라”라고 말했다. 이처럼 든든한 뒷배가 있기에 사업이 잘 진행되고 있다.

Q. 큰 사업인 만큼 위원장의 역할이 막중할 듯하다. 그간 어려움이 있었다면.

A. 크게 없었다. 다만, 최근 감정평가 결과가 나오면서 주민들의 오해가 생긴 부분이 있다. 우리 구역의 경우 2024년 12월에 추정 감정평가를 다세대주택 기준으로 3억5000만원을 받았다. 당시 이 금액이 타당하지 않다고 항의해 4억9000만원으로 올려 주민협의체 회의에서 의결시켰다. 그런데 2025년 12월 실제 감정평가가 발표되면서 4억4500만원으로 낮게 나오니 주민들이 실망하며 불만을 제기했다. 이에 곧바로 내역을 확인해 다세대주택 평가에 시점 보정이 빠져있음을 찾아냈고, 약 7.3%의 시점 보정을 추가로 받아내 최종적으로 다세대주택 기준 4억8000만원 정도의 평가액을 확정지었다.

다른 구역은 처음에 3억5000만원에서 3억9000만원 수준으로 잠정 평가됐다가 4억2000만원이 나오자 평가를 잘 받았다고 기뻐했다. 우리 구역이 무려 6000만원이나 더 높은 금액을 받아냈지만, 이 사실을 알리면 상대적으로 성과가 적은 다른 구역 위원장들이 난처해질 것을 배려해 그동안 조용히 있었다. 하지만 우리 구역 주민들의 오해가 너무 커져 8월19일 간담회에서 이 모든 사실을 주민들에게 소상히 전달할 예정이다. 감정평가 3사가 결정한 평가액을 이의신청으로 뒤집어낸 것은 우리가 최초다.

Q. 향후 사업의 구체적 로드맵은 어떻게 되는가.

A. 현물 보상 기준이 7월31일에 공고됐고, 현물 보상 신청은 8월18일~9월18일 진행된다. 이어 10월8일 현물 보상자 대상자 확정이 예정돼 있고, 10월 말께부터 이주가 개시될 것이다. 이주는 2027년 12월까지 완료할 계획으로, 철거는 2028년 1월부터 약 9개월 정도 예상한다. 이후 2028년 10월께 착공해 입주는 2033년 12월로 잡고 있다.

Q. 이주비 대출에 대한 걱정은 없는가.

A. 이주비 대출이 큰 문제다. 정부의 이주비 대출 규제 때문이다. 금융기관들이 올해 책정했던 이주비 대출을 모두 소진해 8월 예정된 정부의 부동산대책 가운데 이주비 대출에 대해 관심을 두고 있다.

이주비와 관련해 LH와 협의도 진행하고 있다. 일반적 조합 방식인 경우에는 사업시행자인 조합이 먼저 대출을 받아 선납하고, 조합원들은 입주 후에 원금과 대출 이자를 갚는 구조다. 다만, 사업시행자인 LH가 이러한 역할을 맡지 않으려고 해 협의를 통해 반드시 개선할 것이다.

Q. 마지막으로 주민들에게 전하고 싶은 당부의 말이 있다면.

A. 이 사업을 추진하며 주민들이 한결같이 도와줘서 마음 놓고 추진할 수 있었다. 그렇기에 2028년 예정된 최종 분약 계약을 가장 좋은 조건으로 체결해 주민 분담을 최대한 덜어주겠다는 게 가장 큰 목표다. 또 주민들이 분양권이 아니라 입주권을 달라고 해 이를 국토부·LH에 민원을 넣었는데, 이 또한 가능할 것 같고, 로열층 배정 등에 대해서도 LH와 협의를 진행 중이다. 이러한 주민들의 요구사항을 모두 관철시킬 것이기 때문에 주민들은 걱정하지 않아도 될 것 같다. 주민대표의 힘은 하나 된 주민들에게서 나온다.

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