경제정의실천연합, 실거래 분석 자료 발표
강남 ‘똘똘한 한 채’, 장특공제 덕에 불로소득 폭증
근로소득세는 30%… 조세 형평성 논란 가속화

[도시경제채널 = 윤문용 기자] 서울 강남의 고가 아파트가 장기보유특별공제(장특공제) 혜택으로 막대한 불로소득을 안겨주고 있는 것으로 나타났다. 3일 경제정의실천연합(이하 경실련)은 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 102억 원의 양도차익에도 불구하고 세금은 7% 수준에 불과해 근로소득세와 비교할 때 조세 형평성이 크게 무너지고 있다고 지적했다.

장특공제 전면 재검토를 주장하는 경실련 기자회견. 

“강남 집값만 오르는 ‘똘똘한 한 채’ 현상”

서울 전역의 집값이 하락세를 보였지만 강남은 예외였다. 경실련은 “강남 3구에 몰린 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 집값 상승을 견인했다”고 밝혔다. 정부가 다주택자 규제를 강화하면서 오히려 1주택자에 대한 세제 혜택이 확대돼 강남 쏠림을 부추겼다는 것이다.

 정권별 강남비강남 아파트 평형 시세 비교.

“압구정 현대 사례: 102억 차익에도 세금은 7%”

경실련은 압구정 현대 2차 아파트(전용 196.84㎡)를 2015년 25억 원에 매입해 2025년 127억 원에 매각한 사례를 분석했다. 세전 양도차익은 102억 원이지만, 장특공제 80%와 12억 비과세 혜택을 적용하면 세금은 7.6억 원(7%)에 불과했다. 결국 세후 불로소득은 94.4억 원에 달했다.

양도차익 억에 장특공제 미적용 시 효과 비교.

“지방 다주택 투자보다 강남 한 채가 더 유리”

같은 투자금 12.5억 원으로 강남 아파트 한 채를 보유한 경우와 부산 해운대 아파트 6채를 갭투자한 경우를 비교했다. 강남 아파트는 세후 40.1억 원의 수익을 남겼지만, 해운대 아파트는 전세금 반환 등을 고려하면 23.8억 원에 그쳤다. 동일한 투자금에도 강남 한 채가 16억 원 이상 더 유리한 결과가 나온 것이다.

“근로소득세와 5배차이, 납득 어려운 불평등”

근로소득과 비교하면 불평등은 더욱 두드러진다. 15년간 42.5억 원을 근로소득으로 벌었다면 약 12억 원(29%)의 세금을 내야 한다. 반면 같은 금액을 강남 아파트 양도차익으로 얻을 경우 세금은 2.4억 원(7%)에 그쳤다. 경실련은 “근로소득세가 불로소득세보다 5배나 높다는 사실은 납득하기 어렵다”고 비판했다.

“대통령의 아파트 매각 사례로 본 제도 문제”

이재명 대통령이 분당 아파트를 매각한 사례도 분석됐다. 1998년 3.6억 원에 매입한 아파트를 2026년 29억 원에 매각하면서 25.4억 원의 차익을 얻었지만, 장특공제 80%를 적용하면 세금은 9,227만 원(4%)에 불과했다. 장특공제를 제외하면 세금은 6억 원(24%)으로 늘어난다. 이는 제도 개선 필요성을 보여주는 대표적 사례로 꼽힌다.

이재명 대통령 분당 아파트 추정 세액 및 양도소득. / 경실련

“장특공제 제도, 이제는 전면 재검토해야”

장특공제는 1988년 도입 이후 꾸준히 확대됐다. 처음에는 10년 이상 보유 시 30% 공제였으나, 2008년 개정으로 20년 이상 보유 시 80%까지 확대됐다. 2020년에는 거주 요건까지 완화돼 현재 1세대 1주택자는 12억 비과세와 함께 최대 80% 공제를 받을 수 있다.

경실련은 “똘똘한 한 채에 과도한 특혜를 안겨주는 장특공제를 원점에서 재검토해야 한다”며 “공시가격 왜곡 중단, 종부세 개편 등 조세제도 전반의 개혁이 필요하다”고 주장했다. 불로소득에 대한 엄정한 과세가 이루어지지 않는다면 사회 불평등은 더욱 심화될 것이라는 경고다.

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