강남권 3구 분양 공백이 주요인… 비상한제 지역 분양가가 상한제 지역 역전하는 현상도

[도시경제채널 = 김학영 기자] 올해 1분기 서울 아파트 1순위 청약 평균 경쟁률이 38.3대 1로 집계돼 2022년 4분기 이후 13개 분기 만에 최저치를 기록했다. 강남권 3구 분양 공백과 분양가 상승·대출 규제 부담이 맞물린 결과로, 비분양가상한제 지역 분양가가 상한제 적용 지역을 웃도는 이례적 역전 현상도 확인됐다.

올해 1분기(1∼3월) 서울 아파트 1순위 청약 평균 경쟁률이 38.3대 1로 집계됐다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 데이터를 분석한 결과로, 2022년 4분기(5.9대 1) 이후 13개 분기 만에 가장 낮은 수치다.

같은 기간 서울 1순위 일반공급 물량은 607가구, 청약 접수 건수는 2만3234건으로 집계됐다. 지난해 4분기 접수 건수(10만895건·경쟁률 288.3대 1)의 4분의 1에도 미치지 못하는 규모다.

경쟁률 급락의 주된 배경으로는 강남·서초·송파 등 강남권 3구의 1분기 분양 물량이 전무했던 점이 꼽힌다. 1분기에 공급된 607가구 전량이 비강남권 단지였다. 분양가상한제가 적용되는 강남권 3구는 시세보다 낮은 분양가로 인해 시세 차익 기대 수요가 집중되는 구조다. 리얼투데이 분석에 따르면 지난해 3분기 강남권 3구 1순위 경쟁률은 631.6대 1로, 같은 기간 비강남권(146.2대 1)의 4배를 웃돌았다.

분양가 상승에 따른 자금 조달 부담도 경쟁률 하락 요인으로 지목된다. 주택도시보증공사(HUG)가 3월 발표한 자료에 따르면 올해 2월 기준 서울 민간아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 5263만8000원으로, 1월 역대 최고치(5273만7000원)에 근접한 수준을 이어가고 있다. HUG는 이를 "분양가가 낮았던 전년 사업장이 집계 대상에서 제외된 결과"라고 설명했다.

리얼투데이 구자민 연구원은 "대출 규제 강화와 분양가 상승이 맞물리면서 입지·가격 경쟁력이 검증된 단지에만 청약이 집중되는 경향이 강해지고 있다"며 "분양가상한제 적용 강남권으로의 수요 쏠림은 당분간 지속될 것"으로 내다봤다.

이 같은 흐름은 4월 들어 수치로 확인됐다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 1일 서초구 '아크로 드 서초'(서초신동아 1·2차 재건축) 1순위 청약에서 30가구 모집에 3만2973건이 접수돼 평균 1099.1대 1의 경쟁률을 기록했다. 서울 민간 분양 아파트 역대 최고치다. 분양가상한제가 적용된 이 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 약 7800만원으로, 인근 서초그랑자이 전용 59㎡가 올 1월 35억5000만원에 거래된 점을 감안하면 최대 17억원의 시세 차익이 기대된다는 분석이 나왔다.

한편, 공사비 상승 여파로 비분양가상한제 지역 단지의 일반분양가가 상한제 적용 지역을 역전하는 현상도 포착됐다. 이달 동작구 노량진6구역 재개발 단지인 '라클라체자이드파인'(GS건설·SK에코플랜트 공동 시공)의 전용 59㎡ 분양가는 19억원 중반~21억원 후반대로 알려졌다. 반면 같은 달 서초구 잠원동에서 공급된 '오티에르 반포'(신반포21차 재건축)의 동일 면적 분양가는 한국부동산원 청약홈 기준 19억700만~20억4600만원으로 책정됐다.

동작구 노량진6구역 '라클라체 자이 드파인' 투시도 / GS건설

분양가상한제 적용 지역은 택지비·건축비 상한이 설정돼 주변 시세보다 낮은 수준에서 분양가가 결정되는 구조다. 비적용 지역은 재개발·재건축 조합과 시공사의 협의를 거쳐 HUG 보증 심사를 통해 가격이 정해지기 때문에 공사비 상승분이 분양가에 직접 반영될 수 있다. 헤럴드경제 보도에 따르면 라클라체자이드파인의 3.3㎡당 분양가는 약 7600만원 수준으로, 인근 흑석자이 전용 59㎡ 2월 실거래가(22억8800만원)보다는 낮게 형성됐다.

업계에서는 비상한제 지역 분양가가 상한제 적용 지역을 웃도는 구조적 역전이 이어질 경우, 수요자들의 강남권 상한제 단지 집중 현상이 더욱 심화될 수 있다는 분석이 나온다.

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