[도시경제채널 = 도시경제채널] 오피스 공급 과잉과 인공지능(AI) 확산에 따른 기업 인력 감소로 오피스 공실률 상승 가능성이 제기되고 있지만 산업 구조 재편으로 새로운 수요가 등장할 것이라는 전망이 나왔다.
상업용 부동산 서비스 기업 젠스타메이트는 최근 시장 분석 결과 서울 주요 업무지구를 중심으로 오피스 공실률 상승 우려가 커진다면서도 오피스 시장 구조와 AI 등 산업 동향, 투자자 비중 등 요인을 고려하면 수요와 공급이 균형을 찾을 것으로 보인다고 16일 밝혔다.
젠스타메이트에 따르면 서울 도심권(CBD) 오피스 시장의 경우 대규모 공급 추이와 사업상 발생할 수 있는 공급 지연 가능성 등을 감안했을 때 공실률이 2028년 약 9%, 2029년에는 15% 수준까지 상승할 것으로 전망됐다.
강남권(GBD)도 옛 국군정보사령부 부지에 업무시설 등을 조성하는 서리풀 복합개발 프로젝트 등으로 오피스가 신규 공급되는 2028년 이후 공실률이 두 자릿수를 소폭 웃돌 가능성이 있다.
다만 현재 오피스 공급 물량은 상당수가 앞서 저금리 시기 인허가를 받은 프로젝트로, 통상 착공부터 준공까지 5∼7년 걸려 준공 시기가 도래하면서 물량이 급증하는 국면이라 '구조적 과잉'은 아니라는 분석이 나온다.
김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 "부동산은 대표적 후행 산업이어서 의사결정 시점과 공급 시점 간 시차가 존재한다"며 "지금 시장에 예정된 물량은 저금리 시기 의사 결정된 사업들이 준공 시점에 도달한 것이고, 일부는 이연 가능성도 있어 현재 보이는 공급 숫자만으로 구조적 과잉을 단정하기는 어렵다"고 말했다.
AI 확산이 오피스 시장 수요 위축이 아닌 신규 수요 창출 효과를 낼 수 있다는 의견도 나왔다.
오피스 공실률이 두 자릿수로 확대된 2017년에도 유사한 우려가 제기됐지만 정보통신(IT) 업종 점유율이 빠르게 상승하며 공실을 흡수한 전례가 있어 산업 재편에 따른 임차 수요를 살펴야 한다는 지적이다.
젠스타메이트에 따르면 서울 오피스 임대차 계약의 업종별 비중에서 IT업종은 2016년 6%였으나 2017년 11%, 2018년에는 13%로 비중이 커지며 늘어난 공실을 흡수했다.
아울러 대기업들이 AI 시대에 발맞춰 관련 부서를 신설하거나 기존 인력을 해당 영역으로 전환 중이고, 주요 업무지구 내 대형 오피스의 핵심 임차인인 금융·보험업 역시 인력을 AI로 대체하기보다 AI를 기반으로 업무를 정교화하는 방향으로 변하고 있어 AI 확산이 꼭 오피스 수요 위축으로 이어지지는 않을 것이라는 전망이 나온다.
김규진 센터장은 "산업 재편 국면에서는 신규 산업이 공간 수요를 만들어낸다"며 "AI는 기존 인력을 대체하기보다 업무를 고도화하고 조직을 재편하는 방향으로 작동하고 있고, 중장기적으로는 헬스케어, 바이오, 고령화 산업 등도 오피스 신규 수요로 작용할 가능성이 있다"고 말했다.
또 과거 국내 오피스는 1인당 점유 면적이 3.3㎡에 못 미치는 경우가 많았지만, 코로나 대유행과 테크 기업 확산을 거치면서 개발자 편익과 라운지·협업 공간을 중요시하는 설계가 확산해 1인당 점유 면적이 확대되는 추세여서 인력이 일부 줄더라도 면적 수요는 같은 비율로 감소하지 않는 구조인 점도 변수로 지목된다.
또 제조업이나 플랫폼 등 '본업'에서 수익을 창출한 기업들이 직접 오피스 자산을 매입하거나 활용하는 전략적 투자자(SI)로 부상하는 점도 수요 측면에서 눈여겨봐야 한다고 젠스타메이트는 강조했다.
김규진 센터장은 "공실률 10%라는 숫자만 보면 위기로 보일 수 있지만, 과거에도 산업 재편 과정에서 새로운 임차인이 등장하며 시장은 균형을 찾아왔다"면서 "지금은 수요가 사라지는 시점이 아니라 누가 공간을 어떻게 활용할 것인지가 달라지는 전환기"라고 말했다.
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