아파트값 상승에 오피스텔 ‘풍선효과’…중대형 뛰고 임대료도 ‘껑충’

[도시경제채널 = 유덕부 기자] 서울 아파트 매매·전세 시세가 천정부지로 치솟으면서 주거 대안인 오피스텔 시장으로 수요가 급격히 쏠리고 있다. 특히 중대형 오피스텔이 가격 상승을 견인하는 가운데, 임대차시장에서는 월세화 가속과 임대료 상승으로 세입자들의 주거비 부담이 가중되고 있다.

6일 KB부동산에 따르면, 올해 3분기 서울 오피스텔 매매가격은 전 분기 대비 0.16% 상승해 3개 분기 연속 오름세를 이어갔다. 같은 기간 전국 오피스텔 매매가격은 0.02% 하락하고, 인천(-0.41%)과 경기(-0.13%) 등 수도권 외곽이 하락한 것과 대조적이다.

이같은 상승세는 아파트를 대체할 수 있는 중대형 면적이 강하게 끌어 올렸다. 3분기 서울 중대형(전용 60~85㎡) 오피스텔 가격은 4.14% 상승해 평균 6억9867만원에 달했다. 중형(전용 40~60㎡) 역시 1.64% 오르며 평균 4억4206만원을 기록했다. 권역별로는 직주근접 수요가 몰린 도심권(종로·중구 등)이 3분기 동안 0.41% 오르며 가장 높은 상승 폭을 나타냈다.

오피스텔의 수요 쏠림은 임대차시장에서 ‘월세 비중 확대’와 ‘임대료 상승’으로 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 분석 결과, 올해 1~9월 서울 오피스텔 신규 전월세 계약 가운데 월세 비중은 81.6%에 달했다. 이는 2년 전(71.1%)보다 10.5%포인트 급증한 수치로, 신규 계약 10건 가운데 8건 이상이 월세였다.

수요 증가로 인해 월세도 고공행진 중이다. 지난 8월 기준 서울 오피스텔 평균 월세는 95만6000원으로 100만원을 육박하고 있다. 특히 동남권(강남·서초·송파·강동) 평균 월세는 120만4000원으로 서울 평균을 크게 웃돌았고, 전용 85㎡ 초과 대형 오피스텔의 평균 월세는 300만원에 달했다.

세입자들의 부담을 나타내는 전월세 전환율도 역대 최고치를 경신했다. 8월 서울 오피스텔 평균 전월세 전환율은 6.11%로 지난 2018년 통계 작성 이래 가장 높았다. 권역별로는 서북권(은평·서대문·마포)이 6.29%로 가장 높았고, 동남권(6.15%)과 서남권(6.14%)이 뒤를 이었다.

전월세 전환율은 집주인이 전세 보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 연이율 개념이다. 9월 서울 오피스텔 평균 전셋값(2억3803만원)을 기준으로, 세입자가 보증금 1000만원을 내고 남은 2억2803만원을 월세로 전환한다고 가정하면, 과거 전환율 5% 적용 시 월세는 약 95만원이었다. 하지만 최고치인 6.11%를 적용하면 월세는 약 116만원으로 늘어나 세입자가 매달 내야 하는 부담이 월 20만원 이상 커진다.

오피스텔의 매매가와 월세 급등은 아파트 규제 및 가격 급등에 따른 ‘풍선효과’로 풀이된다.

김광석 리얼하우스 대표는 “아파트값이 급등하면 방 2개 이상을 갖춘 중대형 오피스텔로 수요가 이동하는 현상이 반복된다”며 “아파트 대비 가격 부담이 적고 빌라보다 주거 여건이 좋아 대체재를 찾는 수요가 집중된 결과다”라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “주거비 부담이 늘어나는 고비용 구조가 고착화되면 가처분소득이 줄어 소비 여력이 위축될 수 있다”며 “특히 오피스텔 주요 거주층인 청년층과 무주택 서민들의 자산 형성 기회가 줄어드는 부작용으로 이어질 수 있다”라고 경고했다.

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