강남 하락은 착시, 중저가 아파트전세가 동반 상승
전문가, “정교한 제도 설계 시급·흐름 변화에 주목해야”
[도시경제채널 = 박준범 기자] 도시경제채널이 28일 시사보도 프로그램 ‘주간뉴스브리핑 도경채’ 9회를 공개했다.
김규연 아나운서가 진행을 맡은 이번 회차에서는 중동 리스크에 의한 은행 부실 대출부터 부동산시장 흐름, 전월세 가격의 등락까지 점점 높아지는 시장 긴장감에 대해 5가지 핵심 이슈를 짚어 봤다.
중동 리스크가 금융권으로 확산되면서 4대 은행의 부실 대출이 5조원을 돌파했다. 이는 3개월 만에 10% 넘게 증가한 수치로, 8년 만에 최대치를 기록했다. 특히 중소기업과 자영업자를 중심으로 부실 대출이 확대되고 있고, 연체액도 3조원을 넘어서는 등 증가세가 뚜렷하다.
이같은 상황은 미국과 이란간 갈등 장기화로 고유가·고금리 흐름이 지속된 여파로 풀이된다. 전문가들은 중동발 리스크가 장기화될 경우 금융 시스템 전반으로 확산될 수 있다고 우려하고 있다.
강남권 집값이 하락세를 보이며 서울 아파트시장이 안정세에 접어든 것처럼 보이지만, 실상은 중저가 아파트는 오히려 상승세를 타고 있다. 최근 거래 상위권을 차지한 단지 대부분이 비강남권에 집중됐고, 일부 단지는 한 달 새 20% 가까이 오르기도 했다.
특히 강서·중랑·도봉 등 외곽 지역을 중심으로 상승폭이 두드러졌는데, 정책 대출이 가능한 중소형 아파트로 실수요가 몰린 영향으로 분석된다. 전문가들은 시장이 안정세에 접어든 것처럼 보이는 현상은 강남 하락이 빚어낸 ‘착시효과’에 불과하다고 지적했다.
정부가 ‘장기보유특별공제 거주 요건 손질’에 나서면서 비거주 1주택자에 대한 규제가 강화될 전망이다. 이에 따라 서울에서만 약 83만 가구가 매물 출회 압박을 받을 수 있다는 분석도 나왔다. 대상자들은 매도, 실거주 전환, 증여 등 다양한 선택지를 두고 저울질하는 모습이다.
시장에서는 제도 변화에 따라 매물이 일부 늘어날 것을 기대하지만, 실거주 의무 규제로 인해 실제 매도로 이어지기는 어려울 것이라는 전망도 제기된다. 전문가들은 투기 목적과 불가피한 사유를 구분하는 정교한 제도 설계가 필요하다고 강조한다.
서울 아파트 전세시장이 사실상 ‘비상 국면’에 돌입했다. 전세 매물이 급감하면서 가격이 사상 최고 수준으로 치솟고 있다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주 의무가 강화된 데다 공급 부족까지 겹친 탓이다.
KB부동산에 따르면, 서울 평균 전세가는 6억8000만원을 넘어서며 역대 최고치를 기록했고, 중위값도 6억원을 돌파해 3년7개월 만에 다시 6억원대로 올라섰다. 전문가들은 매물 부족이 지속되는 한 상승 흐름은 당분간 이어질 것으로 전망했다.
오피스텔시장도 ‘공급 절벽’ 우려로 비상등이 켜졌다. 올해 전국 오피스텔 입주 물량은 약 1만2000실로 역대 최저 수준이고, 특히 서울은 지난해 대비 40% 수준으로 줄어드는 등 공급 감소가 두드러지고 있다.
반면 아파트 가격 상승과 대출 규제 여파로 오피스텔 전세 수요는 증가하는 추세다. 중대형 물건을 중심으로 거래가 늘고 가격도 오르면서, 전문가들은 당분간 가격 상승 압력이 지속될 것으로 보고 있다.
주간뉴스브리핑 도경채는 전세에서 중저가 아파트, 오피스텔로 실수요가 이동하는 흐름을 짚으며, 지금은 가격 그 자체보다 ‘흐름의 변화’에 주목해야 하는 국면임을 강조했다. 아울러 정책 변수와 금융 리스크가 더해지며 커져가는 시장의 불확실성에 대해 경고했다.
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