내용증명과 배달증명, 통신사 발신확인서 등 확보
임대인에 통지 도달했음을 입증해야 돼
[도시경제채널 = 김학영 기자] 전세금 반환 분쟁에서 계약 해지 통보의 ‘도달 시점’이 보증금 반환 시기뿐 아니라 지연손해금 규모까지 좌우하는 핵심 쟁점으로 부상하고 있다. 임차인이 계약 만료 2개월 전에 해지 의사표시를 했더라도, 해당 통지가 임대인에게 실제로 도달했는지 명확하지 않으면 해지 효력이 인정되지 않아 전세금 반환이 수개월 늦어지는 사례가 이어지고 있다.
7일 엄정숙 부동산전문변호사 법도 종합법률사무소는 “해지 통보는 언제 보냈는지가 아니라 임대인에게 언제 도달했는지가 법적 기준”이라며 “임대인이 통지를 받지 못했다고 주장하면 해지 시점이 늦춰지고, 전세금 반환 지연에 따른 손해배상액도 그대로 커질 수 있다”고 설명했다.
현행 주택임대차보호법은 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 해지 의사표시를 임대인에게 도달시켜야 계약이 종료된다고 규정한다. 하지만 실무 현장에서는 ‘발송’과 ‘도달’의 차이로 분쟁이 잦다. 문자나 카카오톡으로 통보했을 경우 상대방이 열람하지 않았다는 이유로 도달 시점을 부인하는 사례가 많고, 내용증명을 보냈더라도 수취 거부나 폐문부재로 반송되면 도달 여부 입증이 어려워진다.
엄 변호사는 “임차인들은 통상 ‘보냈다’는 사실에 안심하지만, 법원은 ‘받았는지’를 훨씬 더 중요하게 본다”며 “도달이 입증되지 않으면 계약은 계속 유효한 것으로 판단되고, 임대인은 전세금 반환 의무를 지체하지 않은 것으로 인정될 수 있다”고 말했다.
해지 도달 시점이 인정되지 않으면 임차인은 다시 해지 의사를 표시해야 하고, 그만큼 보증금 반환 의무 발생 시점도 늦어진다. 해지 시점이 한 달만 밀려도 지연손해금 계산에서 수십만 원에서 많게는 수백만 원의 차이가 발생한다. 이 때문에 분쟁 현장에서는 ‘도달이 곧 돈’이라는 말까지 나온다.
실제 상담 사례를 보면, 한 임차인은 계약 만기 석 달 전 카카오톡으로 해지 의사를 밝혔지만 임대인이 “확인하지 못했다”고 주장하면서 도달 시점이 인정되지 않았다. 결국 묵시적 갱신이 성립돼 전세금 반환이 수개월 지연됐다. 엄 변호사는 “해지 통보의 도달 여부 하나로 소송 금액과 일정 전체가 뒤바뀌는 일이 적지 않다”고 했다.
그는 “전세금 반환 분쟁이나 소송을 대비한다면 단순히 통보 사실에 의존해서는 안 된다”며 “내용증명과 함께 배달증명, 통신사 발신 확인서 등 임대인에게 통지가 도달했음을 입증할 수 있는 수단을 반드시 확보해야 한다”고 조언했다.
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