'비거주 1주택' 장특공제에 부정적 시각에 세제개편 필요성
[도시경제채널] 이재명 대통령이 23일 다주택자 양도소득세 중과 유예조치 기간 연장을 "전혀 고려하지 않고 있다"는 입장을 밝힘에 따라 서울을 포함한 규제지역에서 양도세 중과를 회피하려는 일부 다주택자들의 급매물이 시장에 풀릴지에 관심이 쏠리고 있다.
이 대통령은 실거주하지 않는 주택을 여러 채 보유한 다주택자를 '초과 수요' 또는 '투기 수요'로 보고 규제해야 한다는 견해를 일관되게 밝혀 왔다. 앞서 지난 21일 신년 기자회견에서도 "바람직하지도 않은 투자, 투기용 부동산을 오래 가지고 있다고 세금을 깎아주는 것은 좀 이상한 것 같다"고 말했다.
조정대상지역에 적용되는 다주택자 양도세 중과는 2021년 문재인 정부에서 현행 구조를 완성했으나 윤석열 정부가 집권한 뒤 2022년 5월부터 시행령 개정을 통해 매년 시행을 유예해 왔다.
현재 과세표준에 따라 6∼45%인 양도세 기본세율에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 소유자는 30%를 가산해 과세하는 방식이다. 지방소득세 10%까지 적용하면 3주택자의 최고 실효세율은 82.5%에 달한다.
올 5월 9일 유예조치가 실제로 종료되면 작년 10·15 대책으로 조정대상지역에 포함된 서울 전역과 경기도 12개 지역에서 다주택자들이 주택을 팔 때 양도세가 중과된다.
대통령이 유예기간 연장을 고려하지 않는다는 입장을 직접 밝힘에 따라 양도세 중과를 피하려는 일부 다주택자들의 절세 매물 출회로 한동안 이들 지역 집값이 다소 조정받을 수 있다는 관측이 나온다.
앞서 이 대통령이 신년 기자회견에서 주택 공급 방안을 두고 "신축 공급이 있고, 주택을 많이 가지고 있는 사람들이 내놓게 하는 공급책도 있다"고 한 발언도 양도세 중과로 다주택자들의 비거주 주택 매도를 유도하는 방향과 연관 지을 수 있다는 해석도 나온다.
매도 계획이 있는 다주택자들의 걸음은 바빠질 전망이다. 현재 서울 전역과 경기도 12개 지역은 아파트를 대상으로 한 토지거래허가구역으로도 묶여 있어 매매 절차 완료까지 시일이 더 걸리기 때문이다.
양도세 중과를 피하려면 5월9일 전 매물이 팔리고 잔금 지급까지 완료됐음을 증명해야 한다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "토허제 대상 아파트 거래는 별도로 15일가량 허가 기간을 포함해야 하는 데다 2월에는 설 연휴도 끼어 있어 실질적으로 매도 가능한 기간은 3개월이 채 남지 않았다"며 "통상 거래에 2∼3개월가량 걸리는 점을 감안하면 시기적으로 촉박한 상황"이라고 말했다.
규제지역으로 묶인 서울 전역과 경기남부 일부 지역 아파트값이 최근 다시 상승세를 확대하는 가운데 이들 지역에서 호가를 낮춘 급매물이 거래되면 집값 오름세가 다소 진정될 가능성은 있다.
한국부동산원에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격 상승률은 1월 첫째 주 0.18%에서 둘째 주 0.21%로, 최근 집계치인 1월 셋째 주에는 0.29%로 2주 연속 확대됐다. 경기도권에서도 1월 셋째 주 기준으로 용인시 수지구(0.68%), 성남시 분당구(0.59%) 등이 가파른 상승세를 이어가고 있다.
다만 유예기간이 끝나고 양도세 중과가 시행된 이후에는 오히려 다주택자들이 매물을 거둬들이면서 매물 잠김 현상과 함께 거래 절벽이 심화할 것이라는 전망도 나온다.
이 대통령은 이날 "비거주 1주택도 주거용이 아닌 투자·투기용이라면 장기보유를 이유로 세금 감면을 해 주는 것은 이상해 보인다"는 의견도 밝혔다. 이는 '1주택자=실수요자'라는 도식을 일률적으로 적용하지 않겠다는 뜻이어서 향후 관련 세제 개편 필요성에 무게를 실은 것으로 해석된다.
현행 소득세법상 1주택자는 주택 양도차익에서 최고 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받는다. 보유 기간에 따라 40%, 거주 기간 기준으로 40%씩이다. 다주택자에게는 보유 기간에 대해서만 최고 30%가 공제되므로 이와 비교하면 1주택자에 대한 공제 혜택이 훨씬 크다.
이를 두고도 이 대통령은 "1주택도 1주택 나름이다. 부득이 세제를 손보게 된다면 비거주용과 거주용은 달리 취급해야 공정하지 않겠나"라며 실거주 여부에 따라 제도를 차등 운영해야 한다는 뜻을 밝혔다. 주택 1채만 보유하며 그곳에 거주하는 '순전한' 의미의 1주택자만 보호 대상을 삼겠다는 취지로 풀이된다.
다만 관가 안팎에서는 비거주 1주택자에 대한 장특공제 혜택을 줄이거나 없애는 것은 법 개정 사안인 데다 6월 지방선거도 앞두고 있어 단시일 내에 손대기는 어렵다는 관측이 우세하다. 이 대통령도 이에 대해 "당장 세제를 고칠 것은 아니지만 토론해봐야 할 주제들"이라며 필요성을 거론하는 선에서 여지를 뒀다.
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