재건축 초과이익환수제, ‘억대 부담금’ 논란…이중가격·역전현상 ‘파장’

[도시경제채널 = 유덕부 기자] 재건축 초과이익환수제(재초환)에 따른 부담금 부과가 연내 본격화할 움직임을 보이면서 정비사업 현장과 매매시장의 혼란이 심화되고 있다. 수 억원대 부담금 리스크로 인해 매매가격이 왜곡되는 ‘이중가격’ 현상이 나타나는가 하면, 조합원 부담 비용이 일반분양가를 넘어서는 역전 현상까지 발생해 제도 개선을 촉구하는 목소리가 커지고 있다.

27일 정비업계에 따르면, 서울 서초구 ‘반포 래미안트리니원’(옛 반포 3주구)은 최근 가구당 재초환 부담금이 최고 7억원에 달할 것이라는 관측이 나오고 있다. 이는 지난 2020년 관리처분 당시 통보된 평균 예정액(4억200만원)보다 3억원가량 늘어난 수치로, 일반분양가 상향과 주변 시세 급등이 초과이익 산정에 반영된 결과다.

부담금 불확실성은 매매가 격차로 이어지고 있다. 이 단지 전용면적 84㎡는 매도자가 부담금을 부담하는 조건의 매물이 57억원, 매수자가 부담금을 승계하는 조건의 매물이 51억5000만원에 나와 5억5000만~6억원 이상 가격 차이가 벌어지는 이중가격 구조가 형성됐다. 

지자체와 정부간 소멸시효 해석 차이도 혼선을 더하고 있다. 서초구는 준공 5년이 지난 ‘반포 센트레빌 아스테리움’(옛 반포 현대)의 개발이익환수법상 징수권 시효(5년)를 고려해 연내 부과를 강행하겠다는 입장이다. 반면 국토교통부는 2024년 개정법 특례규정에 따라 2029년까지 부과가 가능하다는 해석을 내놓으며 정책 불확실성을 키우고 있다.

재초환 제도가 가진 구조적 맹점도 문제다. 우선 ‘미실현 이익에 대한 과세’에 대해 반발이 거세다. 보유 주택을 매각해 이익을 실현하지 않았음에도 준공 시점 시세를 기준으로 징벌적 성격의 부담금을 부과하는 것은 불합리하다는 것이다. 

둘 째는 ‘산정 기준의 불공정성’이다. 문재인 정부 시절 집값 통계 논란이 있던 부동산원 지수를 적용받은 단지들은 초과이익이 과다 계상됐다고 주장하고 있다. 대구 범어우방1차 등 지방 단지 역시 구 단위 평균 상승률과 정기예금이자율을 기준으로 삼는 방식이 실제 단지 주변 시세 변동을 반영하지 못한다고 반발하고 있다.

셋 째는 ‘조합원과 일반분양자간 형평성 역전’이다. 대전 ‘둔산더샵엘리프’의 경우 가구당 1억~2억원의 부담금이 예상되면서 조합원의 총 투입 비용이 일반분양가(5억원 중반~6억원 초반)를 넘어설 것으로 추산되고 있다. 자기 땅을 내놓고 사업 위험을 부담한 조합원이 일반분양자보다 집을 더 비싸게 사는 셈이다. 

이외 장기보유 감면 혜택이 1주택자에만 집중돼 다주택자나 보유기간이 짧은 조합원과의 내부 갈등을 유발하는 점, 재개발과 달리 재건축에만 부담금을 물리며 발생하는 형평성 문제도 주요 지적 사항으로 거론된다.

현재 재초환 부과 대상은 전국 60여개 단지가 포함되고, 서울에서만 46개 단지에 달한다. 

정비업계는 공사비 급등으로 추가분담금 부담이 가중된 상황에서 수 억원대 재초환 부담금까지 가시화될 경우 사업성 악화로 이어져 공급 위축에 영향을 줄 수 있다고 우려하고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “재건축은 대부분 추가 분담금을 수 억원씩 내고 하는 것이다”며 “여기에 재초환 부담금까지 내야 한다면 재건축사업이 침체될 가능성이 높아진다”라고 말했다.

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