강남 재건축시장, 급매물 속출…조합원 지위 양도 시한 임박에 분담금 ‘부담’

[도시경제채널 = 유덕부 기자] 서울 강남권의 핵심 재건축시장에서 수 십억원까지 떨어진 하락 거래가 잇따르고 있다. 이는 조합원 지위 양도 시한 임박과 공사비 폭등에 따른 분담금, 대출 규제 및 고금리 여파가 복합적으로 작용한 탓이다.

28일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 지난 14일 강남구 압구정동 신현대12차 전용면적 182㎡는 88억원에 팔렸다. 이는 지난 7월 최고가(112억5000만원)와 비교하면 24억5000만원 급락한 것이다. 

인근 신현대11차 전용 183㎡도 최근 전년 최고가(128억원)보다 35억원 내린 93억원에 매매가 이뤄졌다. 

이같은 조정 양상은 강남3구 대표 단지로 확대되는 추세다. 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡는 이달 40억6500만원에 거래되며 두 달 새 5억1000만원 떨어졌고, 대치동 은마아파트 전용 84㎡도 전달 대비 약 2억원가량 내린 34억3000만원에 매매됐다.

강남구는 올해 서울에서 유일하게 하락한 자치구로 나타나고 있다. 한국부동산원 조사에 따르면, 지난 19일 기준 강남구 아파트값은 올해 –1.26% 떨어진 것으로 집계됐다.

최근 하락 거래가 급증한 가장 직접적인 원인은 사업시행계획인가 신청 임박에 따른 ‘조합원 지위 양도 시한’이다. 투기과열지구 내 재건축 단지는 사업시행인가 신청 전까지만 조합원 자격을 매수자에게 승계할 수 있다. 

인가 신청 이후 매수자는 조합원 자격을 물려받지 못하고 현금청산 대상이 돼 사실상 거래가 불가능해진다.

당장 다음달 초 사업시행인가 신청을 앞둔 압구정2구역(신현대9·11·12차)과 내년 3월 접수 예정인 압구정3구역(현대1~7차, 10·13·14차, 대림빌라트)의 경우 자금 여력이 부족하거나 비거주 상태인 조합원들이 시한 내 처분을 위해 급매물을 내놓고 있다.

여기에 공사비 폭등에 따른 실질 분담금도 부담이다. 은마아파트 전용 109㎡의 경우 추가 분담금이 최대 15억~16억원에 달할 것이란 전망도 나온다. 

박원갑 KB국민은행 WM추진부 수석전문위원은 “재건축은 수익성 중심 투자인데, 고금리·대출·세금 규제와 분담금 증가가 겹치며 기대 수익이 크게 낮아졌다”라고 말했다.

이 때문에 당분간 강남권 재건축시장의 관망세와 함께 가격 조정이 이어질 것으로 전망된다.

함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 “사업시행인가 임박에 따른 지위 양도 제한 압박과 세제 혜택 소급 적용 기대가 맞물려 연말까지 가격 조정 가능성이 크다”며 “서울 적체 매물이 늘어나고, 계절적 비수기까지 겹쳐 자금이 급한 매도자 중심의 하락 거래가 이어질 것이다”라고 분석했다.

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