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서초·분당서 첫 규제지역 분양… ‘현금 부자’ 쏠림 전망: 유덕부 기자 / 기사승인 : 2025-11-10 08:14:22

[도시경제채널 = 유덕부 기자] 10·15 부동산 시장 안정화 대책 시행 이후 처음으로 규제지역에서 아파트 분양이 진행된다. 대출·청약 규제가 대폭 강화된 상황에서도 서초·분당 등 최선호 지역에서 공급되는 만큼 ‘현금 부자’들의 쏠림이 예상된다.

9일 분양업계에 따르면 경기 성남시 분당구 ‘더샵 분당티에르원’과 서울 서초구 ‘반포 래미안 트리니원’이 10일 특별공급을 시작으로 청약 일정에 들어간다. 정부가 지난달 16일 서울 25개 자치구와 경기 12개 지역(과천·광명·성남 분당·수정·중원구·안양 동안구 등)을 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정한 이후 규제지역 분양은 이번이 처음이다.

이번 청약의 관심이 높은 이유는 10·15 대책으로 대출 한도가 크게 줄었기 때문이다. 규제지역 신규분양 단지의 중도금·잔금 대출에 적용되는 담보인정비율(LTV)은 40%에 불과하다. 집값별 주택담보대출 한도도 ▲15억 원 이하 6억 원 ▲15억 초과~25억 이하 4억 원 ▲25억 초과 2억 원으로 제한된다. 또 1순위 청약 자격 요건은 청약통장 2년 이상, 세대주여야 한다.

분양업계 관계자는 “분양가가 15억 원을 넘으면 LTV 40%보다 적은 잔금 대출이 나오기 때문에 중도금 일부를 현금으로 상환해야 한다”며 “분양가가 17억 원이라면 최소 13억 원은 현금으로 보유해야 하는 셈”이라고 설명했다.

그럼에도 불구하고 시장은 청약 흥행을 점친다. 두 단지 모두 핵심 입지에 위치하며, 반포 래미안 트리니원의 경우 분양가상한제가 적용돼 20~30억 원의 시세 차익이 기대된다.

반포 래미안 트리니원은 총 2091가구 중 506가구를 일반분양한다. 전용 59㎡는 최고 21억3100만 원, 전용 84㎡는 최고 27억4900만 원으로 책정됐다. 인근 ‘래미안 원베일리’ 전용 84㎡가 지난달 65억1000만 원에 거래된 점을 감안하면 약 37억 원 저렴하다. 앞서 6·27 대출규제 이후 첫 강남권 분양이었던 송파구 ‘잠실 르엘’에는 7만 명이 몰린 바 있다.

더샵 분당티에르원은 성남시 정자동 느티마을3단지 리모델링으로 공급되는 단지로, 873가구 중 전용 66~84㎡ 102가구가 일반분양 물량이다. 분양가는 3.3㎡당 7000만 원 이상, 전용 84㎡는 최고 26억8400만 원으로 책정됐다. 정부가 강남4구 외 지역에는 분양가상한제를 적용하지 않아 가격 수준이 반포 래미안 트리니원과 비슷하다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “리모델링 신축치고 분양가가 높은 것은 사실이지만, 분당 내 드문 신축이며 정자역 초역세권 입지에다 분당 인구가 46만 명을 넘는 점을 감안하면 청약 경쟁이 치열할 것”이라고 분석했다.

더샵 분당티에르원은 지난달 15일 입주자모집공고를 내 비규제지역 기준으로 청약이 가능하다는 점도 장점이다. 다만 대출 규제는 10·15 대책을 그대로 적용받고, 전매제한 기간은 3년이다.