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고가주택 대출 2억까지 줄이고 전세대출도 규제… 정부, 수도권 과열 차단 총력전: 이태영 기자 / 기사승인 : 2025-10-15 10:37:44

[도시경제채널 = 도시경제채널] 정부가 오는 16일부터 수도권과 규제지역의 시가 15억 초과 주택에 대한 주택담보대출 한도를 축소하고, 1주택자의 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하기로 했다. 대출을 이용한 고가주택 매수나 ‘상급지 갈아타기’ 수요를 억제하고, 과열된 수도권 부동산 시장을 안정시키기 위한 강력한 수요 억제책이다.

금융위원회는 15일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 이 같은 내용을 담은 부동산시장 안정 대책을 발표했다. 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에도 집값 상승세가 이어지자 한 달여 만에 다시 고강도 규제를 가동했다.

이에 따라 16일부터 시가 15억 초과 25억 미만 주택의 주담대 한도는 4억 원, 25억 초과 주택은 2억 원으로 줄인다. 기존에 일률적으로 6억 원이었던 한도를 주택가격별로 차등화해 고가주택일수록 대출을 제한하는 방식이다. 다만 재건축·재개발 이주비 대출은 기존 한도 6억 원을 유지한다.

그동안 DSR 산정에서 제외됐던 1주택자의 전세대출도 이달 29일부터 포함한다. 전세대출이 갭투자나 다주택 매입에 악용되며 집값을 끌어올린다는 지적이 이어진 데 따른 조치다. 금융위는 우선 1주택자 전세대출만 대상으로 적용하고, 향후 단계적 확대를 검토한다.

또한 금리 변동 위험을 반영하는 스트레스 금리 하한은 현행 1.5%에서 수도권·규제지역 주담대에 3%로 높인다. 이는 향후 금리 인하로 대출 여력이 커지는 부작용을 방지하기 위한 것이다. 은행권의 주담대 위험가중치 하한 상향 시점도 당초 내년 4월에서 내년 1월로 앞당긴다.

이억원 금융위원장은 “수도권 일부 지역에서 과열 신호가 커지고 있다”며 “확고한 시장 안정을 위해 대출 수요 관리를 한층 강화하겠다”고 말했다.

규제지역 내 무주택자의 주담대 주택담보인정비율(LTV)은 70%에서 40%로 낮아진다. 전세대출을 보유한 차주는 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 신규 매입할 수 없으며, 해당 지역의 3억 원 초과 아파트를 취득한 경우 전세대출 이용이 제한된다. 또 1억 원 이상 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 살 수 없다.

토지거래허가구역으로 지정된 지역의 상가·오피스텔 등 비주택 담보대출 LTV도 기존 70%에서 40%로 낮춘다.

전문가들은 이번 대책이 고가주택 매수와 상급지 이동 수요를 억제할 것으로 보면서도, 중저가 아파트에 대한 수요 쏠림이나 현금 부자 중심의 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화될 가능성을 지적한다.

금융위는 “가계대출과 시장 동향을 면밀히 점검하고, 필요할 경우 추가 규제를 신속히 시행하겠다”며 “주담대 위험가중치 상향과 고위험 대출 기준 확대 등 후속 조치를 검토 중”이라고 밝혔다.