갭투자 막히자 외지인 서울 원정매입 뚝…3년2개월 만에 최저

[도시경제채널 = 김학영 기자] 지난해 10·15 부동산 대책으로 서울 전역에 토지거래허가구역 지정과 대출 규제가 동시에 시행된 이후, 외지인의 서울 아파트 매수 비중이 3년 2개월 만에 최저로 내려앉았다. 반면 서울 거주자의 타지역 아파트 매수는 같은 기간 3년 5개월 만의 최고 수준으로 높아졌다.

서울 아파트 매매시장에서 외지인 매수 비중이 빠르게 낮아지고 있다. 지난해 10월 이재명 정부가 실거주 의무를 핵심으로 한 주택시장 안정화 대책을 발표한 이후, 투자 목적의 외지 수요가 구조적으로 차단되는 양상이다.

한국부동산원이 공개한 매입자 거주지별 아파트 매매 거래량 통계에 따르면, 지난해 12월 타지역 거주자가 서울 아파트를 사들인 비중은 전체 거래의 19.98%였다. 2022년 10월(18.67%) 이후 3년 2개월 만에 20% 선이 무너진 것이다. 11월(21.52%)에 이어 두 달 연속 내림세가 이어졌다.

외지인 비중의 고점은 지난해 2월이었다. 당시 오세훈 서울시장이 강남지역 토지거래허가구역을 일시 해제하자 전세를 낀 갭투자 수요가 몰리며 비중이 25.15%까지 올랐다. 이후 3월 강남3구·용산구 재지정으로 22.79%로 내려앉았고, 21∼22%대를 유지하다 10·15대책 발표 직전인 10월 막바지 거래 증가로 24.52%까지 반등했다. 대한민국 정책브리핑에 따르면 10·15대책으로 수도권·규제지역 내 시가 15억원 초과 25억원 이하 주택의 주담대 한도가 4억원으로, 25억원 초과 주택은 2억원으로 각각 낮아지면서 외지인의 실질 매수 여력이 줄어든 것이 비중 감소의 주요 원인으로 꼽힌다.

지역별로는 가격 급등세가 두드러졌던 곳일수록 낙폭이 컸다. 한국부동산원 통계 기준으로 성동구와 마포구의 외지인 매입 비중은 전월 대비 각각 약 7%포인트 감소했는데, 나머지 자치구의 1∼2%포인트 수준과 비교해 위축 폭이 두드러졌다. 단기 급등 지역에서 규제 효과가 더 크게 나타난 것으로 해석된다. 반면 10·15대책 이전부터 토허구역으로 지정돼 있던 강남3구·용산구는 외지인 매수 비중 변화가 상대적으로 작았던 것으로 알려졌다.

반대 방향의 흐름도 통계로 확인됐다. 지난해 12월 서울 거주자가 타지역 아파트를 매입한 비중은 6.43%로, 2022년 7월(6.50%) 이후 3년 5개월 만에 최고치를 기록했다. 국가데이터처의 2025년 국내 인구이동통계에 따르면 지난해 서울 전출자의 59.5%가 경기도로 이동했으며, 경기도 전입 사유 가운데 '주택' 요인에 따른 순유입이 가장 많았다. 서울 아파트 진입 문턱이 높아지면서 규제 강도가 상대적으로 낮은 수도권 외곽이나 지방으로 매수 수요가 분산되는 현상이 수치로도 드러나는 것이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 10·15대책 직후 뉴스1과의 인터뷰에서 "앞으로 서울 주택 시장은 실거주 수요 위주로 재편될 것"이라며 "25% 수준이었던 외지인 매입 비중은 1%대까지 떨어질 수 있다"고 밝혔다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(5월 9일)를 앞두고 추가 변수가 작용할 가능성은 있으나, 현 규제 기조가 유지되는 한 외지인의 서울 아파트 원정 매입 비중은 추가로 축소될 것이라는 전망이 시장에서 우세하다.
 
 
 
 
 
 

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