서울 정비사업 91% 이주비 조달 막혀…“LTV 70% 분리 적용 필요”

[도시경제채널 = 윤문용 기자] 서울시가 올해 이주를 앞둔 정비사업 구역을 조사한 결과, 전체의 91%가 대출규제로 인해 이주비 조달에 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났다고 27일 밝혔다. 약 3만1천호 규모의 공급이 차질을 빚을 위기에 놓이면서, 서울시는 이주비를 단순 가계대출이 아닌 ‘필수 사업비용’으로 인식하고 LTV 70% 분리 적용을 국토부에 강력히 건의했다.

정비사업 현장 91% 대출규제 직격탄

서울시 조사에 따르면 올해 이주 예정인 43곳 중 39곳이 대출규제 영향권에 놓였다. 재개발·재건축 24곳(2.62만호), 모아주택 등 소규모 정비사업 15곳(0.44만호)이 포함된다. 정부의 가계부채 관리 강화 방안에 따라 1주택자는 LTV 40%, 다주택자는 LTV 0%가 적용되고 대출 한도는 6억 원으로 제한되면서, 대부분의 현장이 사업 지연 위기에 직면했다.

강남 대규모 vs 중소규모 사업장의 양극화

대형 시공사가 참여하는 강남권 정비사업장은 비교적 추가 이주비 조달이 가능하다. 그러나 중·소규모 사업장은 기본 이주비보다 3~4% 이상 높은 고금리를 감수해야 하며, 협상과 절차 지연으로 사업비 증가와 공급 차질이 심화되고 있다. 이는 금융 부담을 조합원에게 전가하는 구조로, 사업 정상화에 큰 걸림돌이 되고 있다.

면목동 모아타운, 이주 직전 사업 중단 위기

중랑구 면목동 A모아타운은 대표적인 피해 사례다. 811명 조합원 중 296명은 다주택자로 대출이 전면 차단됐다. 시공사는 신용도 하락 우려를 이유로 지급 보증을 거부하면서 사업이 중단 위기에 놓였다. 이는 소규모 정비사업이 대출규제에 더욱 취약하다는 점을 보여준다.

서울시 “이주비는 사업비용” 강조…국토부에 대책촉구

서울시는 이주비를 단순한 가계대출이 아닌 주택 공급을 위한 필수 사업비용으로 규정해야 한다고 주장한다. 실제로 이주비는 조합원들이 기존 주택을 비우고 사업을 진행하기 위한 필수 자금으로, 공급 일정과 직결된다. 서울시는 국토부와의 협의에서 이주비 대출을 일반 주택담보대출과 분리해 LTV 70%를 적용할 것을 거듭 요청했다.

서울시는 지난 1월 27일, 대출규제로 피해를 입은 39개 정비사업 현장의 현황을 국토부에 공식 전달했다. 이는 단순한 건의 수준을 넘어, 공급 차질이 현실화되고 있음을 알리는 경고 성격을 띤다.

서울시가 밝힌 피해 규모는 약 3만1천호에 달한다. 이는 서울시 주택 공급 계획의 상당 부분을 차지하는 물량으로, 이주비 대출 규제가 지속될 경우 주거 안정과 공급 목표 달성이 심각하게 흔들릴 수밖에 없다.

최진석 서울시 주택실장은 “이주비 대출은 단순 가계대출이 아니라 주택공급을 위한 필수 사업비용”이라며 “정책적 패러다임을 시급히 전환해야 한다”고 강조했다. 서울시는 LTV 70% 분리 적용을 통해 이주비 조달 문제를 해결하고, 정비사업 정상화와 시민 주거안정을 동시에 달성하겠다는 입장이다.

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