전세보증보험 가입 기준 턱밑, 임차인 보호 위기
[도시경제채널 = 유덕부 기자] 아파트 전세 매물 가뭄이 장기화되면서 임대차 수요가 오피스텔시장으로 옮겨 가면서 전세가율이 통계 집계 이래 역대 최고치를 경신했다. 특히 1인 가구가 주로 찾는 초소형의 경우 전세가율이 90%선에 육박하면서 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 가입 마지노선에 바짝 다가섰다.
3일 KB부동산의 ‘10월 월간 오피스텔 통계’에 따르면, 전국 오피스텔 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 85.13%로 조사됐다.
이는 지난 2011년 1월 관련 통계가 작성된 이래 가장 높은 수치로, 전년 동기(84.70%)보다 0.43%포인트 올랐다.
이같은 현상은 오피스텔 자산 가치의 상승이 아닌 아파트 전세시장의 극심한 공급 불균형에 따른 것이라는 분석이다.
실제로 10월 전국 아파트 전세수급지수는 175.9를 기록해 2021년 8월 이후 최고치를 나타냈고, 서울 아파트 전세가격지수는 1년간 10.53% 폭등했다.
하지만 같은 기간 전국 오피스텔 매매가격지수는 0.37% 오르는 데 그쳤고, 초소형 오피스텔 매매가는 오히려 1.54% 하락했다.
문제는 임차인 보호의 최후 보루인 HUG 전세보증금 반환보증 가입이 막힐 위기에 처했다는 점이다. 현행 HUG 반환보증 제도는 전세보증금이 주택 산정 가격의 90% 이하일 때만 가입을 허용한다.
현재 전용 30㎡ 이하 초소형 오피스텔의 평균 전세가율은 89.87%로 가입 턱밑까지 오른 상태다. 향후 매매가가 소폭 하락하거나 전셋값이 미세하게 오를 경우 보증보험 가입이 불가능해질 수 있다.
신규 세입자가 보증보험 가입 불가 판정을 받을 경우 전세계약 자체를 기피하게 되고, 이는 기존 집주인의 보증금 융통 차질과 깡통전세 리스크라는 악순환이 유발된다.
전세가율 급등과 함께 임대시장의 축이 월세로 빠르게 이동하면서 월세 수익률도 가파른 상승세를 보이고 있다.
서울 오피스텔 임대수익률은 5.00%를 기록하며 지난 2017년 5월 이후 9년5개월 만에 최고치를 경신했다. 특히 인천은 6.57%로 전국에서 가장 높았고, 면적별로는 초소형 오피스텔의 수익률이 6.38%로 11년6개월 만에 최고치를 나타냈다.
부동산 업계의 한 관계자는 “현재 오피스텔시장은 자산 가치 상승이 아닌 아파트 전세 난민 유입에 따른 수급 왜곡 현상을 겪고 있다”며 “임차인은 계약 체결 전 선순위 근저당 여부 확인은 물론 해당 주택의 HUG 보증보험 가입 가능 여부를 사전에 파악하는 것이 필수다”라고 말했다.
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