재초환 1호 ‘반포현대’, 179억원 부담금 ‘폭탄’…가구당 ‘2.2억’

[도시경제채널 = 유덕부 기자] 서울 강남권 재건축 사업장에 대한 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 부과가 본격화되면서 정비사업 현장 전반으로 파장이 확산하고 있다. 공사비 폭등에 따른 조합원 분담금 증가에 이어 억대 재초환 부담금까지 가시화되면서 사업 연기와 멈춤 현상이 서울 도심 공급망 전체에 영향을 줄 것이란 관측이 나온다.

서울 서초구청은 9일 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움) 재건축 조합에 179억원 규모의 재초환 부담금 사전통지서를 발송했다. 이는 가구당 약 2억2000만원 수준으로, 지난 2018년 첫 사업 추진 당시 제시됐던 예정액(약 1억3000만원)보다 9000만원 정도 늘어났다.

이번 조치는 준공을 마친 정비사업장에 실제 재초환 부담금 산정액이 정식 청구된 전국 최초의 사례다. 서초구는 준공 후 5년 내 부과 시효를 감안해 연내 행정 절차에 착수했다. 최종 부과금은 향후 50일간 이의신청 검토와 1세대 1주택 장기보유 감면율(최대 70%) 적용 과정을 거쳐 최종 결정된다.

반포현대를 기점으로 타 정비사업장에 대한 고지 절차도 순차적으로 이어질 전망이다. 송파구 잠실주공5단지는 한국부동산원의 부담금 예정액 검증 절차를 진행 중이고, 용산구 한강맨션(가구당 평균 추산 7억2000만원)과 강남구 은마아파트(가구당 평균 추산 4억6000만원) 등 주요 단지들도 수 억원대 예정액을 통보받은 상태다. 

조은희 국민의힘 의원실 자료에 따르면, 서울시내 재초환 부담금 부과 대상 단지는 46곳(약 1만8000가구)으로, 총 예상액은 2조1690억원에 달한다.

정비업계에서는 이번 부과 절차 착수가 서울시 정비사업의 시차적 공급 차질로 이어질 수 있다고 지적하고 있다. 대출 규제와 거래 절벽으로 현금 조달력이 떨어진 단지일수록 관리처분계획이나 사업 추진 동의율 확보가 어려워지기 때문이다. 

게다가 미실현 이익에 대한 과세 적법성과 공시가격 변동 및 장기보유 감면 적용 기준을 둘러싼 지자체와 조합간 행정소송 등 법적 분쟁 가능성도 수면 위로 떠오르고 있다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “재건축 추가분담금이 10억원에 달하는 시대가 올 수 있다는 전망까지 나오는 상황에서 재초환 부담마저 현실화하면 재건축 추진에 회의적 단지가 늘어날 수 있다”며 “정부가 민간 정비사업 활성화를 강조하는 데 그치지 않으려면 재초환 제도 폐지를 통해 정책 의지를 보여줄 필요가 있다”라고 말했다.

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