세제개편에 ‘전월세 폭등·공급 가뭄’ 우려…정부 해법은

[도시경제채널 = 유덕부 기자]  부동산 세제개편의 여파로 시장이 혼란에 빠졌다. 매매와 전·월세 가격 폭등에 대한 우려가 커지면서 후속 공급대책에 관심이 집중되고 있다.

6일 정부와 부동산 업계에 따르면, 이재명 대통령은 공급 전략에 대한 마지막 점검에 들어갔다. 오는 7일 참모들과 비공개 회의를 열고 최종 로드맵을 수립할 것으로 보인다. 

로드맵에는 공급의 핵심인 신도시와 유휴부지 개발, 비아파트 공급 방안 등이 담길 것으로 전망된다. 또 역세권 개발과 정비사업 등에 필요한 구체적 정책이 나올 것으로 예상된다.

하지만 시장에선 새로운 계획에 대한 기대감이 크지 않다. 정권마다 수 백만 가구의 거창한 청사진을 내놨지만, 보상 지연과 인허가 병목으로 첫 삽을 뜨지도 못한 채 목표 물량만 쌓여 정책 신뢰도가 떨어졌기 때문이다.

실제로 문재인 정부 시절 수립된 3기 신도시는 두 번의 정권이 지나도록 미완성 상태고, 1기 신도시 재정비 역시 최근에야 겨우 속도가 붙기 시작했다. 국토교통부 조사에 따르면, 올 상반기 수도권 주택 착공은 6만5204가구로, 정부 계획(26만9000가구)의 24.2%에 그쳤고, 서울의 성적은 19.3%로 더 저조했다. 토지 보상 갈등, 지자체 인허가 지연, 공사비 급등에 발목을 잡힌 탓이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “기존에 과대하게 설정된 공급 목표를 현실적으로 축소 조정하는 것이 우선이다”며 “시장에서 쉽게 납득하기 힘든 거창한 정책이 새로 제시된다면 그 만큼 시장 안정 효과도 제한적일 수밖에 없다”라고 지적했다.

그럼에도 신규 개발은 필수적이다. 서울 강남권(서초 내곡동, 송파 방이동, 강남 세곡·자곡동 등) 개발제한구역(그린벨트) 해제와 수도권 군부지·국유지 개발이 핵심 카드로 꼽힌다. 도봉구 성균관대 야구장 부지, 송파구 위례 업무용지, 서초구 옛 한국교육개발원 부지 등 도심 알짜 부지도 주목된다.

문제는 착공까지 소요되는 ‘시간과 자금’이다. 시공과 입주는 예측 가능하지만, 토지 보상은 이해관계에 따라 무기한 길어질 수 있다. 공사비 급등과 부실 프로젝트파이낸싱(PF) 해소 등 경색된 자금 흐름을 터주는 파격적 재정·금융 대안이 동반돼야 속도를 낼 수 있다.

아파트 공급 차질로 인한 수요 대피처로 비아파트 활용도 불가피하다. 한국부동산원에 따르면, 올 상반기 서울 연립·다세대 거래량은 2만3701건으로, 전년 동기 대비 32.8% 증가하며 서울 전체 주택 거래 3채 가운데 1채 이상(34.3%)을 차지했다.

다만, 비아파트의 주택 수 제외와 층수·용적률 완화 등은 관련 법 개정과 도시 과밀화, 기존 정비사업과의 형평성 문제를 넘어야 한다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “앞선 대책 발표를 보면 공급의 속도전 현실화에 중점을 둘 것 같다”며 “정비사업과 관련해 어떤 정책을 낼지 지켜볼 필요가 있다”라고 말했다.

이어 “오피스텔을 중심으로 한 비아파트는 건축법과 주택법을 바꿔야 하는 이슈이다”며 “도시 과밀화나 정비사업 지역과의 형평성 등을 많이 고려해야 할 것이다”라고 덧붙였다.

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