“꿩 대신 닭”…6월 서울 연립·다세대 실거래지수 3.43%↑

[도시경제채널 = 유덕부 기자] 서울의 아파트값 급등과 전세난이 가중되면서 연립·다세대주택(빌라)과 오피스텔 등 비아파트 시장으로 수요가 급격히 쏠리고 있다. 이는 자발적 주거 선호도가 아닌 극심한 주거비 부담과 대출 규제 피로감에 내몰린 실수요자들이 어쩔 수 없이 비아파트를 대안으로 선택하는 ‘풍선효과’라는 분석이다.

31일 한국부동산원 조사를 보면, 올해 6월 서울 연립·다세대 매매 실거래가격지수는 전월 대비 3.43% 상승하며 아파트 상승률(2.50%)을 두 달 연속 앞질렀다.

거래량도 크게 증가했다. 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 2분기 서울 연립·다세대 매매 거래량은 1만1536건으로, 지난해 같은 기간보다 24.4% 증가했다. 거래금액 역시 4조9346억원으로 31.1% 급증하며, 분기 거래금액 기준으로 2021년 2분기 이후 5년 만에 가장 많은 액수를 기록했다.

서울 비아파트 시장은 2022년 전세 사기 여파로 한동안 침체를 겪었지만, 최근 아파트 시장의 수급 불균형이 심화되면서 다시 대체 주거지로 부상했다.

KB부동산에 따르면, 서울 아파트 평균 매매가격은 16억739만원으로 처음으로 16억원을 돌파했고, 연립주택 평균 매매가(3억5813만원)와 오피스텔 평균 매매가(3억875만원) 역시 통계 개편 이후 역대 최고치를 기록했다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실 집계를 보면, 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 지난해 말보다 14% 감소(3만323건)한 것으로 나타났다.

서울시의 모아타운, 신속통합기획 등 정비사업 규제 완화 기조에 맞춰 20~30대 젊은층이 노후 빌라에 실제 거주하며 재개발 입주권을 기다리는 이른바 ‘몸테크’ 수요가 유입된 점도 거래량을 끌어올린 것으로 보인다. 게다가 소형 신축 비아파트(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원 이하) 취득 시 주택 수 산정에서 제외하는 특례가 연장되면서 다주택자의 세금 회피성 매수세도 불을 지폈다는 분석이다.

정부는 청년층의 주거 안정을 위해 최대 LTV 80%를 지원하는 ‘청년미래보금자리론’ 도입을 예고했지만, 서울 비아파트 역시 급등해 실효성 논란이 제기되고 있다.

해당 대출은 ‘4억원 이하·전용 85㎡ 이하’ 주택이 대상이다. 하지만 올해 서울 전용 85㎡ 이하 빌라 평균 매매가는 이미 4억943만원으로 대출 한도 기준을 넘어섰다.

특히 3인 이상 가구가 거주 가능한 전용 60~85㎡ 빌라 평균가는 5억4201만원, 오피스텔은 7억5192만원에 달한다. 

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “서울 아파트값 상승과 대출 규제로 빌라 풍선효과가 나타나고 있지만, 비아파트는 아파트에 비해 환금성이 떨어져 향후 갈아타기를 할 때 제 때 매도되지 않을 위험성이 크다”라고 말했다. 

이어 “오피스텔의 경우 4.6%라는 높은 취득세율과 정비사업 추진의 한계가 있고, 재개발을 노린 빌라 투자 역시 사업 진행 여부와 입주권 취득 요건을 철저히 검토해야 한다”라고 덧붙였다.

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