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토지거래허가제 한 달…허가 신청 4000건 돌파하며 거래 급감 ‘착시’: 김학영 기자 / 기사승인 : 2025-11-21 09:08:39

[도시경제채널 = 김학영 기자] 정부가 지난달 20일 서울 전역에서 토지거래허가제를 시행한 이후 단 한 달 만에 허가 신청이 4000건을 넘은 것으로 나타났다. 겉으로는 아파트 거래량이 급감한 것처럼 보이지만, 실제로는 실거주 중심의 매수 수요가 허가 절차로 이동하면서 ‘거래 절벽’처럼 보이는 착시 현상이 발생했다는 분석이다.

서울부동산정보광장에 따르면 21일까지 11월 서울 아파트 매매 거래는 603건에 그쳤다. 지난달 8194건 대비 크게 줄어든 수준으로, 본계약 체결 후 30일 이내 실거래 신고가 이뤄지는 점을 감안해도 감소세가 뚜렷하다.

반면 새올전자민원창구 집계에서 지난달 20일 토허제 시행 이후 전날 오후 3시까지 서울 25개 자치구의 허가 신청은 4244건을 기록했다. 실거주 목적으로 허가를 받으면 매수가 가능해 거래 통계에 반영되지 않는 시차가 생기면서 실제 수요 대비 거래량이 크게 줄어든 것처럼 보이는 효과가 나타난 셈이다.

지난해 11월 서울 아파트 매매 건수는 3353건이었다. 현재 접수된 4244건이 모두 승인될 경우 오히려 거래량이 증가할 가능성도 제기된다. 허가 결과 통보는 최대 15영업일이 소요되고, 이후 본계약 체결 후 30일 이내 실거래 신고가 이뤄진다.

구별 허가 신청은 송파 387건, 노원 386건, 성북 308건, 강서 281건, 양천 247건, 서대문 222건, 구로 213건 순으로 나타났다. 15억원 이하 아파트가 밀집한 지역일수록 신청이 많았으며, 외곽 지역에서는 상대적으로 접근성 좋은 단지를 중심으로 실거주 수요가 이어지고 있다.

송파구는 업무지구 접근성이 우수해 실수요 선호가 강하고, 노원·성북·강서 등은 강남권 대비 가격 진입 장벽이 낮아 젊은 층이 대거 유입되는 구조다. 15억원 이하 아파트는 대출 한도가 6억원까지 적용돼 실수요가 특히 몰리고 있다.

토허제 시행 이후 전세를 끼고 매수하는 갭투자 방식은 사실상 차단됐다. 이로 인해 단기 시세 차익을 노리는 투자 목적 매수는 줄고, 실거주 중심 거래만 시장에 남는 구조로 재편되고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 “허가제가 갭투자를 원천적으로 막았지만 실거주 수요는 여전히 움직이고 있다”며 “서울 공급 부족 우려와 맞물린 불안 심리가 외곽 중심의 허가 신청 급증으로 나타난 것”이라고 설명했다. 그는 “지금 안 사면 더 오른다는 심리가 허가 신청 폭증을 이끌었다”고 진단했다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100자문센터 부동산수석위원은 “노원·성북·강서 등이 상위권에 오른 것은 가격 부담이 낮고 대출이 용이한 데다 생활 인프라가 충분하기 때문”이라며 “향후 금리 인하나 규제 완화가 이뤄지면 수요가 한꺼번에 분출될 가능성이 있다”고 말했다.