[도시경제채널 = 김학영 기자] 국내 물류창고 시장이 단순 공급 확대 중심에서 벗어나 ‘효율과 구조 경쟁’ 중심으로 재편되고 있는 것으로 나타나면서, 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어는 7일 발간한 ‘2026 물류창고 트렌드 리포트’를 통해 이 같은 시장 변화를 분석했다.
보고서에 따르면 2025년 1분기를 기점으로 상온·저온 물류창고 공실률이 모두 하락세로 돌아서며 시장은 회복 국면에 진입하고 창고 규모별로는 뚜렷한 차이를 보였다.
2025년 4분기 기준 대형 물류창고는 상대적으로 높은 공실률을 기록한 반면, 소형 및 초대형 창고는 낮은 공실률을 유지했다. 이는 시장 수요가 특정 유형의 자산으로 집중되고 있음을 보여준다.
이 같은 격차를 만든 핵심 요인은 ‘창고 면적 비중’으로 국내 물류창고의 연면적 대비 순수 창고 면적 비율은 2016년 평균 95%에서 2025년 67%까지 하락했고 공용 공간과 접안 시설, 차량 동선 확보 면적이 늘어나면서 실제 물품 적재 공간은 줄어든 영향이다.
공실률 역시 이에 따라 큰 차이를 보이고 창고 면적 비중이 90% 이상인 경우 공실률은 약 12% 수준에 그쳤지만, 60% 미만일 경우 공실률은 약 42%로 3배 이상 높았다. 이는 단순한 규모보다 물류 효율을 극대화할 수 있는 설계가 임차 경쟁력을 좌우하고 있음을 시사한다.
공급 환경도 변화하고 2024년까지 이어진 대규모 신규 공급은 2025년 들어 급감했고 비주거용 공사비 상승으로 개발 여건이 악화되면서 시장은 신규 개발보다 기존 자산 중 경쟁력이 검증된 물류창고 중심으로 재편되는 흐름이다.
알스퀘어 안태진 리서치센터 연구원은 “물류창고 시장은 입지뿐 아니라 물리적 설계 경쟁력까지 갖춘 자산이 우위를 점하는 구조로 굳어지고 있다”며 “공실 리스크를 낮추기 위해서는 회전 효율과 품목 적합성까지 고려한 운영 전략이 핵심이 될 것”이라고 말했다.
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