정부 ‘8·3 세제개편안’에 다주택자 ‘셈법’ 복잡…버틸수록 ‘세금 폭탄’

[도시경제채널 = 유덕부 기자] 정부가 발표한 ‘8·3 세제개편안’을 두고 부동산시장의 셈법이 복잡해지고 있다. 정부가 다주택자들에게 앞으로 2년이라는 ‘퇴로’를 열어주는 동시에 보유세 인상과 장기보유특별공제(장특공) 배제라는 강력한 압박 카드를 꺼내 들었기 때문이다.

이에 시장에서는 오는 2027년을 사실상 매도의 ‘골든타임’으로 보고 있지만, 실효성에 대해서는 기대와 우려가 교차한다.

이번 개편안의 핵심은 ‘빨리 팔수록 유리하고, 오래 버틸수록 불리한’ 계단식 세제 구조다.

종합부동산세 공정시장가액비율은 현행 60%에서 2027년 70%, 2028년 80%로 단계적으로 인상된다. 공시가격이나 세율 변동이 없더라도 해마다 부담해야 하는 보유세가 대폭 늘어난다.

여기에 다주택자에 대한 장기보유특별공제 배제 방침이 유지돼, 주택을 10~20년 오래 보유했더라도 다주택 상태에서 매각하면 감면 혜택을 받을 수 없다.

대신 정부는 오는 2028년까지 한시적으로 중과 가산세율을 완화해 주는 퇴로를 마련했다. 3주택 이상 보유자 기준 중과 가산세율은 현행 30%p에서 2027년 10%p, 2028년 15%p로 차등 적용되고, 2029년에는 30%p로 회복된다.

앞서 논쟁에 수 차례 언급됐던 시세 10억원 아파트 3채를 보유한 다주택자의 경우 1채를 처분할 경우 현재는 중과세율 30%가 적용돼 약 3억5000만원의 양도세가 발생한다. 이후 2027년에는 중과세율 10%p가 적용돼 양도세는 약 2억4500만원으로 줄고, 2028년에는 중과세율 15%p를 적용받아 약 2억7000만 원으로 부담이 커진다. 2029년부터는 다시 3억5000만원을 내야 한다.

따라서 2027년에 처분할 때 세금 감면 폭이 가장 큰 만큼 과세표준일(6월1일) 이전인 2027년 5월31일이 매도 골든타임이라는 평가가 나온다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “정부가 2027년까지 다 처분하라는 메시지를 던진 것이다”며 “이는 다주택자가 될 수 없는 구조다”라고 말했다.

하지만 이같은 계단식 퇴로가 다주택자들의 물량을 시장으로 끌어낼 수 있을 지에 대해서는 회의적인 시각이 적지않다.

이미 지난 5월까지 진행된 양도세 중과 유예 기간 동안 팔 사람들은 이미 매물을 처분했다는 측면이 지배적이다. 사실상 남아 있는 다주택자는 자산가일 가능성이 높아 세금 부담에 영향을 받지 않을 수 있다는 얘기다.

또 자산 여력이 있는 다주택자의 경우 늘어나는 세금 부담보다 향후 집값 상승폭이 더 클 것이라고 판단해 2029년 이후까지 ‘버티기’에 들어갈 가능성이 높다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “이미 증여나 팔 사람들은 다 처분을 했기 때문에 기대만큼 급매물이 쏟아져 나올 수준은 아닐 것이다”며 “그 때 팔지 못했던 물량이 일부 나올 순 있다”라고 전망했다.

이어 “다주택자의 급매 물량이 나오면 그만큼 전·월세 물량은 줄어드는 것이기 때문에 세입자들의 부담은 더 커질 것이다”라고 덧붙였다.

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