[도시경제채널 = 최강호 기자] 동작구 노량진에서 강남권 아파트 분양가를 웃도는 단지가 등장하며 분양가 상한제의 역설이 부각되고 있다. 같은 시기 서울 아파트 상승거래 비중은 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 다주택자 매물 출회의 영향으로 7개월 만에 최저치를 기록했다.
서울 동작구 노량진에서 서초구 강남권 아파트보다 분양가가 더 비싼 단지가 나왔다. 지난 3일 입주자 모집 공고를 낸 '라클라체자이드파인'은 전용 59㎡ 최고 분양가가 22억880만원, 84㎡는 25억8510만원이다. 같은 주에 분양에 나선 서초구 잠원동 '오티에르 반포' 59㎡ 최고가(20억4610만원)보다 1억6000만원 이상 높고, 지난달 분양된 서초구 서초동 '아크로 드 서초'(59㎡ 최고 18억6490만원)와 비교하면 3억4000만원가량 더 비싸다.
노량진6구역 재개발 단지인 라클라체자이드파인은 GS건설(자이)과 SK에코플랜트(드파인) 컨소시엄이 시공하며, 총 1499가구 중 일반분양은 369가구다. 분양가격 역전의 배경에는 분양가 상한제가 있다. 현재 분양가 상한제는 강남·서초·송파·용산구에만 적용돼 이들 지역은 택지비·건축비 상한 규제로 통상 주변 시세보다 30% 낮게 분양가가 책정된다. 반면 동작구는 적용 대상이 아니어서 조합이 건설사와 협의해 시장 가격을 반영한 뒤 주택도시보증공사(HUG) 보증심사를 거치는 구조다.
주택도시보증공사(HUG)가 발표한 올해 2월 기준 서울 민간 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 5238만원이다. 2년 전(3787만원)과 비교하면 39% 오른 수치로, HUG 집계 기준이다. 국민평형(84㎡) 기준으로 2년 전 12억~13억원대였던 분양가는 지금 17억~18억원대가 기본값이 됐다. 정비업계 관계자는 "2~3년간 서울 신규 공급이 줄어드는 가운데 신축·고급화 선호 추세가 맞물려 비강남권 분양가가 계속 오르는 구조"라고 설명했다.
실수요자 부담도 커지고 있다. 59㎡ 분양가가 21억원대인 라클라체자이드파인을 청약할 경우 현행 규정상 15억~25억원 구간 주택담보대출 한도(최대 4억원)를 적용하면 17억원가량을 2028년 입주 때까지 자력으로 준비해야 한다. 25억원을 초과하는 타입은 대출 한도가 최대 2억원으로 줄어 부담이 더 크다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "대출 규제와 맞물려 청약이 실수요자의 내 집 마련과 점점 거리가 멀어지고 있다"며 "합리적인 정책 방안이 필요하다"고 말했다.
분양 시장에서 분양가가 오르는 흐름과 달리, 매매 시장에서는 관망세가 짙어지고 있다. 6일 직방이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 3월 서울 아파트 상승거래 비중은 51.4%로, 전달(59.0%)보다 7.6%포인트 하락해 지난해 8월(48.1%) 이후 7개월 만에 최저치를 기록했다. 낙폭은 2023년 11월 이후 가장 컸다.
특히 강남3구(강남·서초·송파) 상승거래 비중은 61.2%에서 50.0%로 11.2%포인트 급감했다. 구별로는 강남구가 58.7%에서 40.5%로 18.2%포인트 떨어졌고, 서초구는 13.2%포인트, 송파구는 7.6%포인트 각각 낮아졌다. 공시가격 상승에 따른 보유세 부담 확대와 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 다주택자들의 매물 출회가 고가 아파트 밀집 지역을 중심으로 집중된 결과다.
전국 상승거래 비중도 44.5%로 전달 대비 3.5%포인트 줄었다. 수도권은 44.0%로 6.5%포인트 낮아졌고, 경기(42.9%)와 인천(40.2%)도 각각 4.6%포인트, 6.1%포인트 하락했다. 비수도권(44.9%)은 0.7%포인트 감소에 그쳐 상대적으로 안정적인 흐름을 나타냈다.
김은선 직방 빅데이터랩장은 "수도권을 중심으로 매수심리가 위축됐지만 매도자들이 호가를 쉽게 낮추지 않는 분위기 속에 거래 가격도 하방경직성을 유지하고 있다"며 "상승폭이 컸던 지역은 세제 및 금융환경 변화에 대한 부담이 크게 작용해 3월 들어 일부 조정 흐름이 나타난다"고 밝혔다.
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