[기획] 서북권 은평 재개발 ‘3대장’…불광5구역 ‘최고 대장주’ 부상

은평구, GTX 노선-정비사업 ‘더블 호재’ 주목
불광5구역, ‘투트랙 전략’으로 ‘대장주’ 반전

[도시경제채널 = 박준범 기자] GTX-A 노선 수혜지역 가운데 최근 이목이 집중되는 지역이 있다. 연신내역에서 GTX-A 이용 시 삼성역까지 10분대 이동이 가능해 서북권의 부동산 판도를 바꾸고 있는 지역, 바로 은평구다.

그간 은평구는 노후화된 저층 주거지가 밀집해 도시정비사업의 필요성이 꾸준히 제기돼 왔다. 최근 3선에 성공한 김미경 은평구청장은 이같은 구민의 목소리에 부응하듯 당선과 동시에 도시정비사업에 박차를 가하고 있다.

김 구청장은 최근 인터뷰에서 “대규모 개발사업을 속도감있게 완성하는 게 3선 구청장의 책무라고 생각한다”라고 말했다.

이처럼 관(官) 차원에서 은평구 재개발 속도전에 나선 가운데, 시장의 눈길은 소위 ‘불·대·갈’로 불리는 불광5구역, 대조1구역, 갈현1구역에 쏠린다. 이른바 ‘은평 3대장’이다. 

다만, 수요자의 궁극적 질문은 하나로 귀결된다. “이 중 어디가 대장 중의 대장인가”. 이 질문의 해답을 찾기 위해 기자가 이틀에 걸쳐 각 사업 현장과 인근 중개업소를 샅샅이 훑었다.

매머드급 단지에 투자 몰린 갈현1구역…높은 장벽에 가로막힌 실거주 수요

투자 관점에서 거대한 규모를 중시하는 수요자라면 먼저 갈현1구역이 눈에 들어올 것이다. 향후 4467세대의 ‘북한산 시그니처캐슬’로 탈바꿈될 이곳은 서북권 최대 규모를 자랑한다. 또 지하철 3·6호선 및 GTX-A 노선이 지나는 연신내역 배후지에 위치해 대단지와 교통 요충지라는 장점이 합쳐지며 투자 열기가 높다. 

인근 중개업소에 따르면, 전용면적 59㎡ 매물(매매가 10억2000만원)의 경우 프리미엄(P)이 최소 5억원 이상에 형성돼 있다. 업계 전문가들은 보기 힘든 서울 내 4000세대 이상 신축 단지인 만큼 투자 수요가 몰리는 것으로 분석했다.

하지만 실거주 목적이라면 시야를 조금 달리할 필요가 있다. 연신내역과 직선거리는 가까우나 단지가 가파른 구릉지에 위치해 도보 접근성이 떨어진다. 특히 24만㎡가 넘는 대단지 특성상 향후 어떤 동을 배정받느냐에 따라 단지 내부에서 역까지 나오는 데만 대중교통으로 20분 이상 소요될 수 있다는 약점이 있다.

기자가 직접 연신내역에서 가장 먼 단지 외곽까지 마을버스로 이동해 본 결과 약 15분이 소요됐다. 버스 대기시간과 하차 후 이동시간까지 합치면 체감 거리는 훨씬 멀어진다. 향후 단지 내에 버스 노선이 신설되지 않는 이상 이같은 단점은 준공 이후에도 동일할 것으로 보인다.

인근의 한 공인중개사는 “가장 가까운 동으로 배치받아도 연신내역에서는 도보로 15분 정도 걸릴 것이다”며 “또 언덕이 있어 아무래도 걸어 가기는 힘들다”라고 말했다. 

기자가 바라본 갈현1구역은 ‘대단지’라는 장점과 연신내역에 인접해 교통 요충지라는 장점이 합쳐져 높은 투자 수요를 자랑했다. 다만 ‘언덕에 위치한 대단지’라는 단점이 실거주 매력도를 떨어뜨리며 아쉬움을 남겼다.

‘빠른 입주’ 메리트 자랑하는 대조1구역…꽉 찬 프리미엄은 걸림돌

신축 단지에 ‘빠르게’ 들어가고 싶은 실거주 수요자라면 대조1구역 또한 좋은 옵션이다. 현대건설이 시공을 맡은 대조1구역은 총 24개 동 2083세대 규모의 ‘힐스테이트 메디알레’로 탈바꿈될 예정이다. 특히 오는 10~11월 입주가 예상된다. 이는 ‘은평 3대장’ 가운데 가장 빠른 입주다.

실제로 기자가 방문해 본 대조1구역은 공사 막바지에 접어든 분위기였다. 인근 공인중개사에서는 “지금 공사는 사실상 다 끝난 상태다”며 “지금 남은 것은 외장 공사뿐, 끝나면 바로 입주가 진행될 전망이다”라고 말했다.

이 구역은 그간 시공사와의 잦은 공사비 갈등으로 골머리를 앓았던 만큼 실질적 입주가 시작돼야 안심할 수 있다는 분위가 지배적이다. 지난해 서울시 정비사업 코디네이터를 통해 2556억원의 공사비 증액에 합의했지만, 최근 전쟁 여파에 따른 원자재 가격 급등으로 또 다시 증액 요구가 있었던 것으로 파악됐다. 

최근 시공사와 조합간 합의는 완료된 것으로 알려졌지만, 조합에 문의한 결과 “총회에서 의결이 필요하다”라는 답변이 돌아왔다. 조합은 그러나 “10월 말 입주는 지장 없다”라고 밝혀 결국 총회가 입주 시기를 가름하는 분수령이 될 전망이다. 

현장에서 만난 한 조합원은 “이제는 사업이 빨리 진행돼야 한다. 잦은 공사 중단에 너무 오래 기다렸다”라고 말했다.

더 큰 장벽은 가격이다. 입주가 임박하면서 가격이 고점을 찍어 현재 전용 84㎡ 기준 매매가가 15억7600만원에 P만 9억원 이상인 것으로 전해진다. 이처럼 P가 허리를 넘어 머리끝까지 찬 탓에 매수·매도 관망세다. 이처럼 높은 자금 부담으로 인해 매력도가 떨어진다는 평가를 받는다.

입지와 프리미엄 저점으로 두 마리 토끼 ‘한 번에’…알 깨고 나온 ‘불광5구역’

앞선 두 단지가 각각 지형적 한계와 가격적 한계에 부딪힌 상황에서, 실거주와 투자 가치를 모두 충족하는 단지로 불광5구역이다. GS건설이 시공을 맡은 이곳은 2406세대 규모의 ‘북한산 자이 더 프레스티지’가 들어설 예정이다. 

불광5구역의 경우 ‘평지 더블 역세권’이라는 입지로 실거주에 적합하고, 상대적으로 ‘저점 매수’가 가능해 투자 수요까지 만족시킬 수 있다.

무엇보다 가장 큰 강점은 독보적인 입지다. 이 구역 역시 구릉지를 일부 끼고 있지만, 갈현1구역에 비하면 사실상 평지나 다름 없다. 또 불광역만 접해 있는 대조1구역에 비해 불광역과 독바위역을 모두 품은 ‘더블 역세권’이란 점도 매력이다.

어느 역을 이용하든지 연신내역(GTX-A)까지 단 한 정거장 만에 닿을 수 있고, 여기에 불광초등학교를 품은 ‘초품아 단지’라는 점과 북한산 생태공원까지 인접해 쾌적함을 누릴 수 있다.

이처럼 완벽한 입지를 갖췄음에도 불구하고, 불광5구역은 그간 은평 3대장 가운데 후발주자로 꼽혀 왔다. 이는 사업 추진 기간이 가장 길었고, 지연 이력도 많았기 때문이다. 이들 3개 구역은 모두 2005년 조합설립추진위원회 설립 승인을 받아 비슷한 시기에 출발했다. 이후 대조1구역은 2019년, 갈현1구역은 2022년에 각각 관리처분인가를 취득한 반면 불광5구역은 2024년 11월에야 관리처분인가의 문턱을 넘었다.

이처럼 오랜 기간 ‘바람 잘 날 없는’ 구역이었던 배경에는 조합 내 갈등과 인근 종교시설과의 대립 탓이다. 소송전까지 번졌던 갈등은 수 년에 걸친 논의 끝에 결국 교회를 구역에서 제척하는 정비계획 변경안이 통과되면서 마침내 사업이 본궤도에 올랐다.

풍파에 다져진 불광5구역…‘투트랙 전략’으로 속도전 반전

흥미로운 점은 과거의 지연 이력이 현시점의 매수자들에게는 오히려 ‘전화위복’의 기회가 되고 있다는 사실이다. 긴 시간 동안 소송과 종교시설 갈등이라는 굵직한 리스크를 선제적으로 털어낸 덕분에 추후 발생할 수 있는 행정적 걸림돌이 사라졌다. 조합 또한 그간의 경험을 바탕으로 새로운 ‘투트랙 전략’을 진행 중이다. 

‘투트랙 전략’이란 사업성 확보를 위한 사업시행 변경인가를 추진함과 동시에 이주·철거 등 본공사를 위한 계획을 멈춤 없이 함께 밀어붙이는 방식이다. 불광5구역 조합은 지난 5월29일 사업시행인가(변경)안을 은평구청에 제출함과 동시에 이주율 또한 약 95%를 달성하며 사실상 이주를 끝마쳤다.

정비사업 업계의 한 관계자는 “불광5구역은 현재 공가가 10세대 남짓, 남은 가구가 30세대 남짓으로 사실상 이주가 완료됐다고 볼 수 있다”라고 말했다.

조합 관계자에 따르면, 불광5구역은 올해 7월 중 석면 철거를 시작으로 10월 본 철거, 내년 하반기 착공을 목표로 사업을 진행 중이다. 입주는 오는 2030년 목표다.

이러한 속도전은 표면상 철거가 완료돼 진행이 빨라 보이는 갈현1구역과의 비교에서 더욱 돋보인다. 갈현1구역은 최근 통합심의를 통과했으나 ‘조건부 가결’에 그쳐 추가 보완 조치와 사업시행인가 접수 총회, 접수 후 인가까지의 행정 절차가 다수 남아 있다.

정비업계의 한 관계자는 “갈현과 불광의 경우 건축 계획 변경을 위해 사실상 다시 행정 절차를 밟는 상황이다”며 “두 단지를 비교했을 때 표면적 철거 여부와 달리 실질적 행정 절차의 처리 속도나 향후 일반분양 시점이 불광5구역이 훨씬 앞서나갈 가능성이 높다”라고 말했다. 

조광흠 불광5구역 조합장은 “갈현1구역은 4000세대가 넘는 초대형 단지라 착공 후 준공까지 물리적인 시간이 더 걸릴 수밖에 없다”며 “준공 시점을 단언할 순 없지만, 일반분양의 경우 불광5구역이 확실히 빠를 것으로 전망한다”라고 자신감을 보였다. 

과거 지연에 ‘가성비’ 잡았다…유일한 ‘저점 매수’ 타이밍

투자자 관점에서 불광5구역의 ‘진짜 매력’은 역설적으로 과거의 지연이 야기한 ‘가격적 저점’에 있다. 표면적으로 아직 철거 전 단계로 보이다 보니 프리미엄(P)이 붙는 속도가 상대적으로 느려 자금 진입 장벽이 낮기 때문이다.

인근 공인중개사 관계자는 “대조1구역의 경우 입주가 임박해 P가 정수리에 올랐다”며 “불광5구역 또한 입주 시점이 다가오면 P가 급등할 전망이라 지금이 가장 값이 싼 때라고 볼 수 있다”라고 말했다.

결국 불광5구역은 평지 입지와 더블 역세권, 초품아 학군을 통해 실거주 수요를 만족시키는 동시에 리스크 선제 배제와 투트랙 전략으로 빠른 사업 속도까지 담보하고 있다. 여기에 P 저점이라는 장점까지 더해져 투자 수요 또한 충족시킨다. 이 때문에 불광5구역이 은평구 최고의 대장주로 평가받기에 충분해 보인다.

정비사업 돌풍 속 은평구 일대…향후 10년 변화에 이목 집중

양일에 걸쳐 방문한 은평구 일대 현장은 정비사업 추진에 대한 기대감으로 채워져 있었다.

현지 중개업소 관계자들은 “최근 신속통합기획 후보지 선정 등 대대적 개발이 가시화되면서 지역 위상 자체가 달라지는 분위기다”라고 말했다. 또 주민들 역시 “여기가 어떻게 바뀔지 너무 궁금하다”라며 기대감을 드러냈다. 

은평구는 현재 아직 저층 노후 주택이 다수 존재하고, 시장이 얽혀 다소 정돈되지 않았다. 다만, 투박한 환경 속에서 ‘빛나는 미래가치’는 명확히 엿볼 수 있다. 은평구 전역에 개발 열기가 돌며 각축전을 벌이는 가운데, 민·관이 힘을 합쳐 이 기세를 유지한다면 은평구 일대의 변화 가능성은 무궁무진할 전망이다.

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