[도시경제채널 = 김학영 기자] 올해 1분기 서울에서 처음 집을 마련하는 수요가 강남3구를 피해 외곽 중저가 지역으로 집중되고 있다. 전체 거래량은 감소세지만 강서·노원 등 10억 원 이하 아파트가 밀집한 지역은 실수요 매수세가 꾸준하다.
서울 생애최초 주택 구매 시장이 고가지역과 중저가지역 간 뚜렷한 이중 구조를 보이고 있다. 강남3구와 마포·성동 등 이른바 한강벨트 일대에서는 관망세가 확산되는 반면, 서남권과 동북권 외곽 지역에서는 실수요 중심의 매수세가 지속되는 양상이다.
대법원 등기정보광장에 따르면 4월 3일 기준 올해 2∼3월 서울에서 생애 처음으로 집합건물 소유권 이전등기를 신청한 매수인은 총 1만2248명이었다. 3월 단월 기준으로는 5442건으로, 전월(5972건) 대비 530건(8.8%) 줄었다. 1월(6554건)을 정점으로 두 달 연속 감소했다.
자치구별 3월 매수 건수는 강서구(467건)가 서울 25개 자치구 중 가장 많았고, 강북구(407건)·노원구(403건)·성북구(367건) 순이었다. 2∼3월 누계로 보면 강서구가 928명으로 1위, 노원구(816명)·송파구(755명)·성북구(724명)·구로구(700명)가 뒤를 이었다.
반면 고가 주택 밀집 지역의 위축은 수치로 확인된다. 3월 기준 송파구의 생애최초 매수 건수는 전월(425건) 대비 311건으로 27% 급감했고, 서초구(179건→136건)도 24% 줄었다. 마포구(265건→209건)·성동구(195건→150건) 역시 감소 흐름을 피하지 못했다.
이 같은 수요 쏠림 현상의 배경에는 대출 규제가 작용하고 있다는 분석이 나온다. 지난해 10월 정부의 '10·15 주택시장 안정화 대책'으로 서울 전역이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되면서 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 강화됐다. 다만 15억 원 이하 주택의 주담대 한도는 국토교통부 고시 기준 6억 원으로 유지되고 있어, 이 가격대 아파트가 다수 분포하는 외곽 지역으로 실수요가 몰리는 구조가 형성됐다.
우리은행 부동산연구원이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 2월부터 4월 초까지 노원구 상계동·중계동에서 이뤄진 10억 원 이하 거래는 노원구 전체 거래량(1340건)의 61.1%를 차지했다. 구로구에서도 구로동·개봉동 10억 원 이하 거래가 전체(594건)의 62.6%에 달하는 등 중저가 중소형 평형에 수요가 집중되는 양상이 뚜렷했다.
같은 등기정보광장 자료에서 2∼3월 생애최초 매수자의 연령대는 30∼39세가 6877명(56.1%)으로 절반 이상을 차지했고, 40∼49세(2443명, 19.9%)가 뒤를 이었다. 대법원 등기정보광장 집계 기준 30대 비중은 2022년 36.66%까지 낮아졌다가 2023년 42.93%, 2024년 45.98%, 2025년 49.84%로 3년 연속 증가하며 역대 최고 수준을 기록하고 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "강서구는 서울의 주된 개발 축인 동남권에 비해 상대적으로 저평가된 측면이 있다"며 "마곡지구 인프라와 지하철 9호선이 향후 가격 상승 기대를 높이는 요인으로 젊은 수요자에게 작용하고 있다"고 설명했다.
우리은행 부동산연구원 남혁우 연구원은 "한국주택금융공사의 디딤돌대출(생애최초 최대 2억4000만 원)·보금자리론(생애최초 최대 4억2000만 원) 등 정책대출을 활용하는 30대 수요자들이 10억 원 이하 단지 중심으로 집중 매수하고 있다"며 "아파트 수요의 무게중심이 10억 원 이하로 이동하고 있다고 볼 수 있다"고 밝혔다.
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