배당 중단·투자금 회수 지연·공실 위험 등 7가지 유의사항 제시
[도시경제채널 = 유주영 기자] 금융당국이 해외부동산 공모펀드에서 원금 전액 손실과 배당금 지급 중단, 투자금 회수 지연 등의 분쟁이 지속적으로 발생함에 따라 투자자들에게 각별한 주의를 당부했다.
금융감독원은 10일 ‘금융투자 분쟁사례로 배우는 투자자 유의사항’ 시리즈의 세 번째 편으로 해외부동산 공모펀드 관련 주요 분쟁 사례와 함께 투자자가 반드시 확인해야 할 ‘7대 유의사항’을 발표했다.
금감원이 10일, ‘해외부동산 공모펀드 관련 주요 분쟁사례 및 투자자 유의사항’을 안내 했다. / [사진=금강원]
금감원이 제시한 7대 투자 유의사항은 ▲투자대상이 부동산이더라도 결코 안전하지 않음 ▲상황에 따른 배당금 지급 중단 가능성 ▲중도 투자금 회수의 어려움(환매제한) ▲펀드 만기 후 투자금 회수 지연 가능성 ▲만기 연장에 따른 공실 위험 확대 ▲자필 서명 시 권리구제의 어려움 ▲본인 투자성향에 맞는 상품인지 재확인이다.
해외부동산 공모펀드는 현지 금융기관에서 대출받아 부동산을 매입하는 레버리지 구조로 운용되는 경우가 많고, 선순위 대출 만기까지 대출금을 상환하지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제 매각할 수 있다. 이 경우 매각대금에서 대출금이 우선 상환되기 때문에 부동산 가격이 소폭 하락하더라도 투자자에게 원금 전액 손실이 발생할 수 있다.
실제 한 투자자는 증권사 직원으로부터 “투자대상이 부동산이라 원금 손실 걱정 없이 안전하다”라는 취지의 설명을 듣고 투자했다가 원금 전액을 잃었다. 이에 금감원은 통화 녹취를 통해 해당 직원의 단정적 설명이 확인된 점을 근거로 부당권유 금지 위반에 따른 증권사의 손해배상 책임을 일부 인정했다.
또 현지 대출약정에 따라 일정 조건이 발생하면 임대수익이 투자자가 아닌 대주에게 우선 귀속되는 ‘캐시 트랩’이 적용될 수 있어, 담보인정비율(LTV)이 높아지거나 공실률이 상승하는 등의 상황에서는 배당금 지급이 중단될 수 있다.
특히 만기 전 투자금 회수가 제한되는 ‘환매금지형’으로 설정되는 경우가 많아 중도에 급하게 자금이 필요하더라도 투자금을 회수하기 어려울 수 있고, 일부 펀드가 증권시장에 상장되더라도 유동성이 부족하면 거래가 체결되지 않거나 펀드 가치보다 낮은 가격에 매도해야 할 가능성이 있다.
펀드 만기가 도래했다고 해서 곧바로 투자금을 돌려받을 수 있는 것도 아니다. 부동산 매각과 청산 절차에 따라 회수 시점이 예상보다 늦어질 수 있고, 만기 연장에 반대해 투자금 회수를 요청하더라도 펀드 내 현금성 자산이 부족하면 지급이 지연될 수 있다.
만기 연장은 공실 위험을 키울 수 있다는 점도 유의해야 한다. 통상 임차인의 잔여 임차기간 내에 펀드 만기가 도래하도록 설정되지만, 시장 상황 등에 따라 만기가 연장될 수 있다.
이 과정에서 핵심 임차인이 퇴거하면 공실 증가와 임대수익 감소, 자산가치 하락으로 이어져 원금 손실이 발생할 수 있다.
투자 과정에서 청약신청서 등에 자필로 기재하는 내용도 주의해야 한다. 금감원은 청약신청서에 ‘설명을 듣고 이해하였음’ 등의 내용을 자필로 작성한 경우 이후 설명의무 위반을 이유로 배상책임을 인정받기 어려울 수 있다고 설명했다.
판매직원의 설명이 충분하지 않거나 이해되지 않는 부분이 있다면 자필 서명 전에 추가 설명을 요청해야 한다는 것이다.
끝으로 자신의 투자성향에 맞는 상품인지 확인해야 하고, 해외부동산 펀드는 원금 전액 손실이 가능하고 중도 회수가 제한될 수 있어 원금 보전을 추구하거나 단기 자금을 운용하는 투자자에게 적합하지 않을 수 있다.
실제 안정형 투자자에게 원금 전액 손실이 가능한 초고위험 부동산 펀드를 권유한 사례에서 금감원은 투자자의 성향에 명백히 부합하지 않는 상품을 권유한 행위가 적합성 원칙 위반에 해당한다고 보고 판매사의 손해배상 책임을 일부 인정했다.
금감원은 “앞으로도 금융투자상품과 관련한 분쟁사례와 투자자 유의사항을 적시에 안내하고, 필요한 경우 제도 개선을 통해 투자자 보호를 강화해 나갈 계획이다”라고 말했다.
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