아파트 임대차계약 '준월세'가 대세…작년 55%까지 상승

[도시경제채널] 서울 아파트 전세가격 상승과 공급 부족이 이어지는 가운데 임대차 시장에서 준전세 대비 월세 부담이 상대적으로 큰 준월세 비중이 커지고 있다.

20일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 서울 아파트 임대차 계약 중 준월세 비중은 2022년 51%에서 2023년 54%, 2024년 54%, 지난해에는 55%로 지속 확대됐다.

임대차 계약은 전세, 월세, 준월세, 준전세 등 네 가지로 나뉜다. 월세는 보증금이 월세의 12개월치 이하인 임대차 거래, 준월세는 보증금이 월세의 12∼240개월 치인 거래, 준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 거래를 뜻한다. 따라서 준월세는 보증금이 월세의 12∼240배에 해당한다. 

반면 전세보증금이 월세의 240배를 초과해 상대적으로 전세 성격이 강한 준전세는 2023년 42%에서 2024년 41%, 2025년 40%로 감소세를 이어가고 있다.

신규 입주물량 감소로 순수 전세 선택지가 줄면서 서울 아파트의 가구당 평균 전세가격은 2023년 6억1,315만원, 2024년 6억5,855만원, 2025년 6억6,937만원으로 상승 추세다.

이에 따라 세입자는 보증금과 월세 부담이 함께 커지는 처지에 놓였다.

2022년 서울 아파트 준월세 평균 보증금은 9,943만원, 월세는 128만원이었으나 작년에는 보증금이 1억1.307만원으로 1억원을 넘어 초기 자금 부담이 증가했고, 월세 역시 149만원까지 상승했다.

이런 가운데 전세대출에 대한 금융 규제 강화로 세입자 자금 조달 여건이 악화했고, 일정 수준 보증금을 유지한 채 월세를 병행하는 계약을 선택하는 흐름이 나타난다고 부동산R114는 분석했다.

임대인들도 시중 예금금리(2∼3%대)를 크게 웃도는 4.7% 수준(2025년 10월 기준)의 전월세전환율과 향후 보유세 부담 확대 가능성 등을 고려해 순수 전세나 순수 월세보다 준월세를 선호하는 것으로 보인다.

부동산R114는 "수요자의 자금 부담과 임대인의 수익 추구가 맞물리며 준월세는 서울 전월세 시장의 핵심 계약 유형으로 자리 잡는 모습"이라며 "향후 서울 아파트 입주물량 감소가 예고된 만큼 준월세 확대 흐름은 당분간 이어질 가능성이 크다"고 말했다.

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