서울 평당 분양가 6000만원 육박…‘한강벨트’ 폭등에 남북 격차 7배

[도시경제채널 = 김학영 기자] 원자재와 땅값 급등으로 인해 서울 아파트의 3.3㎡(평)당 평균 분양가가 6000만원 수준까지 치솟았다. 이는 3년 전보다 66% 이상 폭등한 것으로, 이른바 ‘한강벨트’를 중심으로 남북간 분양가 양극화가 심화되고 있다.

10일 부동산R114에 따르면, 올해 서울 아파트의 평당 평균 분양가는 5905만원으로 조사됐다. 이는 지난 2023년(3553만원)과 비교해 무려 66.2%나 급등한 수치다. 수도권 전체 민간 아파트 분양가는 1년 새 27.2%나 올랐다.

이같은 분양가 상승은 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 공사비와 땅값이 주원인으로 지목된다. 지난 5월 기준 건설공사비지수는 137.67로 1년 전보다 5.07% 올라 분양가에 고스란히 반영됐다. 

여기에 아파트를 지을 수 있는 땅이 줄면서 분양가 가운데 대지비(땅값)가 차지하는 비율이 65.2%에 달해 전국 평균(39%)을 압도하고 있다.

최근 서울 분양시장의 가장 두드러진 변화는 ‘지역간 가격 차별화’와 ‘서울 안의 양극화’다. 과거 서울 전체가 동반 상승 및 하락의 흐름을 보였다면, 지금은 입지에 따라 가격이 극단적으로 쪼개지고 있다.

실제로 한강을 경계로 남북간 분양가 격차는 더욱 크게 벌어졌다. 2023년까지만 해도 한강 이남(11개 구)과 이북(14개 구)의 평당 분양가 차이는 194만원에 불과했지만, 올해는 1345만원까지 확대됐다. 강남3구를 비롯해 동작·영등포 등 한강 이남 지역에 집중된 분양 단지가 차이를 더욱 키운 것이다.

이른바 ‘한강 벨트’로 불리는 용산·성동·동작 등은 분양가 상한제 규제를 받지 않아 분양가 폭등을 부추겼기 때문이다. 현재 분상제는 강남3구와 용산구 민간 택지에만 적용되고 있다.

실제로 최근 동작구 흑석·노량진 일대 재개발 단지에서는 평당 7000만~8000만원대에 육박하는 초고가 분양 단지가 잇따라 등장했다. 심지어 한강변이 아닌 성북구마저도 올해 평당 분양가가 5000만원을 돌파했다.

반면 강남3구와 비강남권간 격차는 오히려 줄었다. 지난해 이들 지역의 분양가 차이는 3.3㎡당 3387만원에서 올해 1995만원까지 폭을 좁혔다. 

이같은 고분양가 기조는 당분간 계속될 전망이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “고유가에서 파생된 공사비 부담이 쉽게 가라앉지 않고 있고, 서울은 정비사업을 중심으로 한 신규 공급이 이어지는 만큼 아파트 분양가는 연내 높은 수준을 유지할 가능성이 있다”라고 분석했다. 

이어 “여기에 똘똘한 한 채 등 입지에 대한 선호가 더욱 뚜렷해질수록 서울 분양시장은 한강 이남과 한강 이북, 강남3구와 강남3구 이외 등 특정지역을 중심으로 분양가 격차를 유지할 가능성이 커 보인다”라고 덧붙였다.

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